Sui redditi fondiari degli immobili sfitti non IRPEF ma IMU, in virtù della sua funzione di tassa sostitutiva
Autore: Gioia Lupoi
Pubblicato il 21 marzo 2013
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Una circolare dell’Amministrazione finanziaria, la n. 5 dell’11 marzo 2013, porta precisazioni sull’Imu, titolando: “Rapporti tra l’IMU e le imposte sui redditi – Chiarimenti”. Chiarimenti che, principalmente, interessano gli effetti sostitutivi dell’Irpef, per gli anni dal 2012 al 2014.
L’Imposta municipale propria - stabilisce l’articolo 8, comma 1, del Decreto legislativo n. 23/2011 - “sostituisce, per la componente immobiliare, l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati …”.
La novità non solo cancella l’Irpef sui redditi fondiari dei beni - immobili e terreni - non affittati o non locati (*), comporta anche l’abbassamento del reddito complessivo, uscendo dal computo la componente immobiliare prodotta dal bene.
AMBITO.
I redditi fondiari non sono più soggetti ad Irpef ma ad Imu, in virtù del ruolo di tassazione sostitutiva. Ciò comporta effetti anche sugli obblighi dichiarativi: se, infatti, il soggetto passivo dell’Imposta municipale propria possiede esclusivamente redditi sostituiti dall’Imu, egli non presenterà la dichiarazione dei redditi (Irpef e addizionali dovute sui redditi fondiari relativi ai beni - sia fabbricati sia terreni - non locati).
ECCEZIONE.
Dalla circolare 5/E/2013, apprendiamo che tuttavia, per alcuni redditi (tutti debitamente elencati dalle disposizioni che regolano l’Imu) non si produce l’effetto di sostituzione. Si tratta:
1) del reddito agrario (articolo 32 del Tuir, il reddito fondiario dei terreni è formato dal reddito agrario e reddito dominicale);
2) dei redditi di fabbricati relativi a beni locati diversi da quelli cui si applica la cedolare secca;
3) dei redditi derivanti dagli immobili che non producono reddito fondiario (articolo 43 del Tuir, strumentali sia per natura che per destinazione);
4) dei redditi degli immobili posseduti dai soggetti passivi Ires.
Stessa insostituibilità riguarda:
a. i canoni derivanti da terreni affittati per usi non agricoli, che producono “reddito diverso” e non dominicale;
b. le indennità di occupazione, anch’esse considerate fonte di “reddito diverso”.
Infine, l’Irpef è dovuta per i beni tenuti fuori dall’imposta municipale. I terreni incolti situati in zone di montagna o collina essendo esenti Imu non dovrebbero essere esenti Irpef, tuttavia per tali fattispecie non sono dovute le imposte sui redditi.
Ove un immobile venga locato per una parte del periodo di imposta, occorrerà applicare il calcolo proporzionale. L’Imu sostituirà l’Irpef e le addizionali dovute sul reddito fondiario relativo alla sola parte del periodo d’imposta in cui l’immobile non è locato, è sfitto, non anche per la parte del periodo di imposta in cui l’immobile è, invece, locato, il relativo reddito fondiario è soggetto a Irpef e alle addizionali calcolate con le regole ordinarie. In questa ipotesi, il periodo d’imposta sarà dunque suddiviso in due: finché l’immobile sarà sfitto l’Irpef non sarà dovuta per effetto dell’assorbimento operato dall’Imu; sui canoni maturati con l’affitto nel periodo successivo, bisognerà calcolare l’imposta sui redditi fondiari (**) oppure applicare le regole della cedolare secca, ove scelta.
- pagamento dell’IMU in sostituzione di IRPEF e addizionali dovute sulla componente di reddito fondiario relativa al periodo d’imposta in cui il bene non è locato;
- pagamento dell’IRPEF e delle addizionali dovute sulla componente di reddito fondiario relativa al periodo d’imposta in cui il bene è locato.
Così:
la sostituzione con l'Imu dell'Irpef e delle addizionali sul reddito fondiario è possibile per la sola parte del periodo di imposta in cui l'immobile non è stato locato.
ABITAZIONE PRINCIPALE.
In caso di locazione di una parte dell’abitazione principale - ipotesi particolare, ove la particolarità trae origine dalla circostanza che l’immobile rappresenta, per il proprietario, la propria abitazione principale per l’intero anno, nonostante parte di essa sia stata concessa in locazione - in linea con le indicazioni già contenute nella circolare del Dipartimento delle Finanze n. 3 del 2012.
In tal caso è stato ritenuto, infatti, che debba applicarsi la sola Imu se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulta maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca). Sono, invece, dovute entrambe le imposte – Imu ed Irpef - o la cedolare secca, se l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca) é di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%.
IMMOBILI INAGIBILI.
E’ dovuta esclusivamente l’Imposta municipale propria, in virtù del principio di sostituzione. Infatti, pur se in caso di inagibilità l’Imu è dovuta in misura ridotta, per via dell’abbattimento al 50% della base imponibile, il bene immobile non può comunque essere considerato esente dall’Imposta municipale e vale, quindi, l’effetto di sostituzione dell’Irpef.
SOCIETA’ SEMPLICI.
Da ultimo, leggiamo che sui soci di società semplici l’Imu con effetto sostitutivo si applica a chi tra essi non detiene la partecipazione in regime d’impresa. La quota esclusa dall’imponibile corrisponde al reddito di partecipazione riferibile ai redditi fondiari sottoposti all’imposta municipale propria, che cioè coincidono col reddito dominicale dei terreni non affittati e col reddito dei fabbricati non locati, come certificato dal prospetto di ripartizione del reddito rilasciato dalla società.
Nota (*): tra i beni immobili non locati rientrano quelli in comodato gratuito e quelli destinati ad uso promiscuo del professionista.
Nota (**): quando non è applicato il meccanismo della cedolare secca o è inapplicabile, nel periodo di non locazione, ritroviamo ancora l’Irpef e le sue regole ordinarie e l’Imu che la sostituisce; mentre, per il periodo di locazione, occorre determinare il reddito da fabbricati applicando l’articolo 37, comma 4-bis, del Tuir. La procedura mette a confronto rendita catastale rivalutata e canone di locazione ridotto forfetariamente, rapportati ai mesi interessati. L’importo più alto costituirà l’imponibile. L’Imu sostituisce l’Irpef, quindi, soltanto nel periodo d’imposta in cui la casa è rimasta disponibile.
- DECRETO-LEGGE n. 201/2011 (art. 13, comma 1);
- DECRETO LEGISLATIVO n. 23 del 14 marzo 2011 (articoli 8 e 9);
- CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE n. 5 dell’11 marzo 2013;
- CIRCOLARE MEF n. 3/DF/2012;
- ARTICOLO 32 TUIR;
- ARTICOLO 37 TUIR;
- ARTICOLO 43 TUIR.
CASI PARTICOLARI.
Ove un immobile venga locato per una parte del periodo di imposta, occorrerà applicare il calcolo proporzionale. L’Imu sostituirà l’Irpef e le addizionali dovute sul reddito fondiario relativo alla sola parte del periodo d’imposta in cui l’immobile non è locato, è sfitto, non anche per la parte del periodo di imposta in cui l’immobile è, invece, locato, il relativo reddito fondiario è soggetto a Irpef e alle addizionali calcolate con le regole ordinarie. In questa ipotesi, il periodo d’imposta sarà dunque suddiviso in due: finché l’immobile sarà sfitto l’Irpef non sarà dovuta per effetto dell’assorbimento operato dall’Imu; sui canoni maturati con l’affitto nel periodo successivo, bisognerà calcolare l’imposta sui redditi fondiari (**) oppure applicare le regole della cedolare secca, ove scelta.
IMMOBILE LOCATO, senza applicazione della cedolare secca,
per una parte del periodo d’imposta:
- pagamento dell’IMU in sostituzione di IRPEF e addizionali dovute sulla componente di reddito fondiario relativa al periodo d’imposta in cui il bene non è locato;
- pagamento dell’IRPEF e delle addizionali dovute sulla componente di reddito fondiario relativa al periodo d’imposta in cui il bene è locato.
Così:
la sostituzione con l'Imu dell'Irpef e delle addizionali sul reddito fondiario è possibile per la sola parte del periodo di imposta in cui l'immobile non è stato locato.
ABITAZIONE PRINCIPALE.
In caso di locazione di una parte dell’abitazione principale - ipotesi particolare, ove la particolarità trae origine dalla circostanza che l’immobile rappresenta, per il proprietario, la propria abitazione principale per l’intero anno, nonostante parte di essa sia stata concessa in locazione - in linea con le indicazioni già contenute nella circolare del Dipartimento delle Finanze n. 3 del 2012.
In tal caso è stato ritenuto, infatti, che debba applicarsi la sola Imu se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulta maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca). Sono, invece, dovute entrambe le imposte – Imu ed Irpef - o la cedolare secca, se l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca) é di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%.
IMMOBILI INAGIBILI.
E’ dovuta esclusivamente l’Imposta municipale propria, in virtù del principio di sostituzione. Infatti, pur se in caso di inagibilità l’Imu è dovuta in misura ridotta, per via dell’abbattimento al 50% della base imponibile, il bene immobile non può comunque essere considerato esente dall’Imposta municipale e vale, quindi, l’effetto di sostituzione dell’Irpef.
SOCIETA’ SEMPLICI.
Da ultimo, leggiamo che sui soci di società semplici l’Imu con effetto sostitutivo si applica a chi tra essi non detiene la partecipazione in regime d’impresa. La quota esclusa dall’imponibile corrisponde al reddito di partecipazione riferibile ai redditi fondiari sottoposti all’imposta municipale propria, che cioè coincidono col reddito dominicale dei terreni non affittati e col reddito dei fabbricati non locati, come certificato dal prospetto di ripartizione del reddito rilasciato dalla società.
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Nota (*): tra i beni immobili non locati rientrano quelli in comodato gratuito e quelli destinati ad uso promiscuo del professionista.
Nota (**): quando non è applicato il meccanismo della cedolare secca o è inapplicabile, nel periodo di non locazione, ritroviamo ancora l’Irpef e le sue regole ordinarie e l’Imu che la sostituisce; mentre, per il periodo di locazione, occorre determinare il reddito da fabbricati applicando l’articolo 37, comma 4-bis, del Tuir. La procedura mette a confronto rendita catastale rivalutata e canone di locazione ridotto forfetariamente, rapportati ai mesi interessati. L’importo più alto costituirà l’imponibile. L’Imu sostituisce l’Irpef, quindi, soltanto nel periodo d’imposta in cui la casa è rimasta disponibile.
QUADRO DELLE NORME
- DECRETO-LEGGE n. 201/2011 (art. 13, comma 1);
- DECRETO LEGISLATIVO n. 23 del 14 marzo 2011 (articoli 8 e 9);
- CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE n. 5 dell’11 marzo 2013;
- CIRCOLARE MEF n. 3/DF/2012;
- ARTICOLO 32 TUIR;
- ARTICOLO 37 TUIR;
- ARTICOLO 43 TUIR.
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