Salva Casa: novità su moduli edilizi

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Sono stati introdotti i moduli unici "Salva Casa", pensati per semplificare la gestione delle pratiche legate all'accertamento di conformità e alle sanatorie edilizie.

Il 27 marzo 2025 è stato raggiunto in Conferenza Unificata l’Accordo tra Governo, Regioni e Anci per la modifica ai moduli relativi alla Cila, alla Scia, alla Scia per l’applicazione delle semplificazioni del decreto “Salva Casa”. Il modello per la Scia di agibilità, tuttavia, verrà definito in un prossimo accordo.

Questi nuovi moduli "Salva Casa" arrivano a 8 mesi di distanza dall’introduzione delle norme per la sanatoria semplificata. Il Ministro per la Pubblica Amministrazione, Paolo Zangrillo, ha dichiarato che con la nuova documentazione, cittadini e professionisti avranno finalmente la certezza su come procedere con la presentazione delle richieste, cosa dichiarare e quali documenti allegare.

Nonostante l'approvazione dei modelli, il percorso non si conclude qui:

• le Regioni dovranno rivedere e aggiornare i propri modelli entro il 9 maggio 2025;

• i Comuni avranno tempo fino al 23 maggio 2025 per adeguare la modulistica in uso sulla base delle stesse indicazioni e hanno l’obbligo di pubblicare sul loro sito istituzionale i moduli unici regionali aggiornati e integrati.

Questo processo comporterà anche una revisione dei software utilizzati da molte amministrazioni locali.

I nuovi modelli, che sostituiscono quelli adottati nel 2017, riguardano le seguenti procedure:

• la segnalazione certificata di inizio attività (Scia),
• il permesso di costruire,
• la Scia alternativa al permesso di costruire,
• la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila).

Cosa prevede il Salva Casa

La Legge n. 105 del 24 luglio 2024, che converte il Decreto Legge n. 69 del 29 maggio 2024, introduce importanti novità per semplificare le pratiche edilizie e urbanistiche. Questo Decreto, noto come "Salva Casa", si propone di risolvere i problemi legati agli abusi edilizi minori presenti in molte abitazioni italiane, che spesso ostacolano la compravendita di immobili a causa di irregolarità formali.

L’obiettivo principale del Decreto è stimolare il mercato immobiliare, offrendo la possibilità di sanare piccoli abusi edilizi, permettendo così a più persone di comprare o vendere case e altre strutture. Inoltre, la sanatoria degli abusi edilizi mira a ridurre la costruzione di nuovi edifici, puntando sulla riqualificazione di aree già esistenti. Il Decreto introduce anche modifiche relative ai cambi di destinazione d'uso e ai requisiti per l'abitabilità degli immobili.

Una delle principali novità è la modifica della “doppia conformità”, che prima richiedeva che un intervento rispettasse sia le norme in vigore al momento della costruzione che quelle al momento della domanda di sanatoria. Ora, questa doppia verifica è necessaria solo nei casi in cui ci siano cambiamenti significativi rispetto alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o al permesso di costruire, mentre non è più richiesta in caso di SCIA mancante o non conforme.

Inoltre, il Decreto 69/2024 consente ora il cambio di destinazione d'uso di un immobile senza la necessità di opere realizzate, purché siano rispettate le condizioni stabilite dai piani regionali o comunali. In questi casi, il cambio di destinazione d'uso sarà soggetto alla presentazione della SCIA o, se sono previsti lavori, alla CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), se si tratta di opere edilizie libere.

Per quanto riguarda le sanatorie, i privati dovranno pagare una sanzione che sarà il doppio del contributo di costruzione per ottenere il permesso di costruire in sanatoria. In caso di SCIA, la sanzione sarà pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile, con un importo compreso tra 1.032 euro e 10.328 euro. Inoltre, alcune opere realizzate entro il 24 maggio 2024 non necessiteranno di sanatoria, grazie all’aumento delle tolleranze costruttive per diverse tipologie di immobili, che variano dal 2% al 6%, a seconda della superficie utile.

Il Decreto Salva Casa offre più tempo per rimuovere gli abusi edilizi per i quali il Comune ha negato la sanatoria: 240 giorni invece di 90, se ci sono motivazioni legate a necessità di salute o situazioni di disagio socio-economico.

Altra novità introdotta dal Decreto Salva Casa riguarda la determinazione dello stato legittimo di un immobile: ora, per accertarlo, sarà sufficiente fare riferimento al titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione (o la sanatoria) dell’edificio, oppure a quello relativo all’ultimo intervento effettuato. Inoltre, le eventuali difformità nelle parti comuni di un condominio non influiranno sullo stato legittimo delle singole unità abitative.

Inoltre, il Decreto amplia le categorie di interventi che rientrano nell’edilizia libera, includendo elementi come vetrate panoramiche amovibili, tende a pergola, tende bioclimatiche e strutture per la protezione dal sole. Per realizzare queste opere non sarà più necessario ottenere il permesso di costruire.

Il Decreto 69/2024 interviene anche sulla normativa relativa ai micro-appartamenti, modificando alcuni requisiti per l’abitabilità. In particolare, l’altezza minima degli spazi interni scende da 2,70 metri a 2,40 metri. Inoltre, le superfici minime per i monolocali vengono ridotte: per una persona il minimo scende da 28 mq a 20 mq, mentre per due persone si passa da 38 mq a 28 mq.

Modifiche ai modelli per le pratiche edilizie

Per quanto riguarda i contenuti, non saranno introdotti modelli completamente nuovi, ma piuttosto una serie di modifiche ai modelli già utilizzati dai Comuni. L’obiettivo è semplificare il processo di aggiornamento da parte delle amministrazioni locali.

Gli aggiornamenti riguardano i quattro modelli inclusi nell’accordo, con il maggior numero di modifiche applicate alla Scia e al permesso di costruire, che sono i principali strumenti per effettuare le sanatorie. Il certificato di agibilità, invece, non subisce alcuna modifica.

Semplificazione della doppia conformità e varianti pre-1977

La nuova versione semplificata della doppia conformità fa il suo debutto ufficiale nella SCIA, portando anche alcune novità per quanto riguarda le varianti realizzate prima del 1977. In particolare, sarà ora possibile regolarizzare gli interventi effettuati come varianti in corso d’opera, che comportano piccole difformità rispetto al titolo originario rilasciato prima dell'entrata in vigore della Legge 10/1977.

L'accordo stabilisce che, in questi casi, venga applicata una sanzione pecuniaria che varia tra 1.032 e 10.328 euro.

Sanatoria con il certificato di agibilità

Inoltre, il Decreto introduce la possibilità di utilizzare l’"agibilità sanante". In pratica, se un immobile non è stato sottoposto a un ordine di demolizione e ha ottenuto il certificato di agibilità o abitabilità, sarà possibile sanare le difformità parziali riscontrate.

Modifiche su altezze e superfici minime

Infine, vengono introdotti nuovi limiti per le altezze e le superfici minime, con l’obiettivo di semplificare la regolarizzazione degli spazi. Sarà possibile regolarizzare locali con altezze comprese tra 2,40 e 2,70 metri, e superfici minime di almeno 20 metri quadrati per una persona e tra 28 e 38 metri quadrati per due persone.

Nelle tabelle che seguono le modfiche ai moduli.

SCIA

Qualificazione dell’intervento	- Nuove tipologie di intervento: Mutamenti di destinazione d’uso senza opere o con opere minori (Art. 23-ter DPR 380/2001); Varianti in corso d’opera che non incidono sui parametri urbanistici; Interventi in sanatoria per difformità parziali o totali.- Specifiche per interventi in zone sismiche (zone 1-4).
Sanatorie e regolarizzazioni	- Quadro dedicato per: Interventi in corso di esecuzione: pagamento di sanzione (€ 516); Sanatoria per interventi già realizzati: oblazione tra € 516 e € 10.328, a seconda della conformità urbanistica ed edilizia; Regolarizzazione di varianti ante 1977: documentazione probante e pagamento di oblazione.
Regolarità urbanistica	Dettagli sui titoli edilizi pregressi e tolleranze costruttive (Art. 34-bis e 34-ter). Possibilità di allegare documentazione probante (foto, estratti cartografici) in assenza di titoli abilitativi.
Conformità igienico-sanitaria	- Estensione delle deroghe per: Locali con altezze minime ridotte (2,40 m); Alloggi mono-stanza (20-28 m²), purché soddisfino requisiti di adattabilità.

PERMESSO DI COSTRUIRE

Sanatorie	- Nuove opzioni per regolarizzare interventi: Totalmente difformi: pagamento del doppio del contributo di costruzione; Parzialmente difformi: incremento del 20% sul contributo; Immobili in zone sismiche: condizioni aggiuntive specifiche.
Tolleranze costruttive	- Limiti differenziati per superficie utile (dal 2% al 6%) per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

SCIA Alternativa al Permesso di Costruire

- Allineamento alle modifiche della SCIA standard. - Focus su: Dichiarazioni di tolleranze esecutive; Documentazione probante per immobili privi di titoli abilitativi.

Per la Cila (comunicazione d’inizio lavori asseverata) le modifiche riguardano, per lo più, la dichiarazione relativa alle tolleranze.