Decreto Salva Casa in Gazzetta: edilizia libera ampliata

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Dopo l'approvazione nel Consiglio dei Ministri del 24 maggio 2024, il Decreto Salva Casa - n. 69 del 29 maggio 2024 - è arrivato in Gazzetta Ufficiale (n. 124/2024) .

Il testo risultante dalle modifiche operate negli ultimi giorni prevede norme per facilitare piccole sanatorie edilizie senza superare il 5% delle misure originariamente previste nei titoli abitativi, e introduce una nuova categoria di interventi di edilizia libera.

Il provvedimento consente:

• di semplificare le disposizioni in materia di edilizia e urbanistica, anche al fine di far fronte al crescente fabbisogno abitativo, supportando allo stesso tempo gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo;
• di rilanciare il mercato della compravendita immobiliare, anche nell’ottica di stimolare un andamento positivo dei valori dei beni immobili;
• di recuperare e rilanciare l'edilizia, anche mediante la regolarizzazione delle c.d. lievi difformità edilizie, al fine di salvaguardare l’interesse pubblico alla celere circolazione dei beni.

Tra le novità inserite, si parla di mantenere in esercizio le strutture amovibili – dehors - realizzate durante l'emergenza Covid per scopi sanitari, assistenziali ed educativi. Queste possono rimanere nonostante le scadenze previste, se vi sono motivazioni valide e dimostrabili che ne giustifichino l'uso continuato.

Infine, è menzionata la facilitazione del cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari senza la necessità di opere, nel rispetto delle normative vigenti e delle condizioni imposte dai piani urbanistici comunali.

Rilevante è l’articolo 1 del DL n. 69/2024 he contiene le modifiche al Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.

Analizziamo i punti principali.

Regolarizzazione edilizia: gradi di difformità

Il decreto affronta principalmente le difformità minori, notando che in precedenza, per legalizzare tali situazioni, era necessaria la conformità sia con le norme edilizie in vigore al momento della costruzione sia con quelle al momento della richiesta di regolarizzazione.

Tuttavia, il rispetto di questa "doppia conformità" si è rivelato impraticabile in molti casi, soprattutto per edifici eretti decenni fa che, pur essendo formalmente irregolari, non potevano essere adeguati né messi sul mercato. Questi edifici rappresentano un capitale bloccato e inutilizzato, spesso degradato.

In risposta, il decreto propone di limitare il requisito della doppia conformità solo ai casi più gravi come l'assenza totale di permessi, le grandi difformità o le modifiche essenziali all'uso o alla struttura del manufatto.

Per le irregolarità minori, il decreto permette ora di presentare una richiesta di sanatoria basata esclusivamente sulla conformità con le normative urbanistiche correnti.

La procedura di sanatoria richiede che il permesso di costruire o la Scia venga richiesto presentando una dichiarazione di un professionista che attesti la conformità dell'opera con le norme tecniche vigenti al momento della sua realizzazione. Gli uffici competenti possono subordinare l'approvazione della sanatoria all'adeguamento dell'edificio a standard moderni di sicurezza, salubrità e accessibilità.

Infine, la regolarizzazione comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria, che è calcolata come il doppio del valore venale incrementato dell'immobile a seguito degli interventi, con un importo che varia tra 1.032 euro e 30.987 euro.

Decreto Salva Casa: tolleranze costruttive ed esecutive

Nel Decreto Salva casa vengono inoltre introdotte modifiche in materia di tolleranze costruttive ed esecutive degli edifici, stabilendo limiti basati sulla superficie utile dell'unità immobiliare e su altri parametri del progetto approvato.

Tolleranze costruttive

Sono costituite da minimi scostamenti rispetto all'altezza, distanza, volume, e superficie coperta come definiti nel titolo abilitativo.

Il limite attuale prevede che non possono superare il 2% delle misure progettuali.

Con il nuovo Decreto Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

• del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Non saranno soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che rientrino nei limiti delle tolleranze costruttive riparametrati.

Tolleranze esecutive

Sono definite come variazioni minime durante la costruzione; per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono tolleranze esecutive:

• il minore dimensionamento dell'edificio,
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni,
• la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria,
• gli errori progettuali corretti in cantiere,
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Stato legittimo

Il Decreto Salva Casa mira a semplificare la definizione dello stato legittimo degli immobili in Italia, adottando un criterio più flessibile per la validazione delle proprietà.

Al momento, lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione, o che l’ha legittimata in seguito, e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.

Con le modifiche, lo stato legittimo può ora essere stabilito attraverso uno dei seguenti modi:

• utilizzando il titolo abilitativo originale che ha consentito la costruzione dell’immobile;
• attraverso il titolo dell’ultimo intervento edilizio, a condizione che questo sia stato emesso dopo aver confermato la validità del titolo originale.

La riforma è pensata per risolvere le difficoltà burocratiche legate agli immobili con titoli abilitativi datati, contribuendo così a snellire i processi amministrativi.

Cambio di destinazione d’uso più semplice

Si prevede che sia sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare e senza opere, nei seguenti casi:

• all’interno della stessa categoria funzionale;
• tra le categorie funzionali relative alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale in immobili situati nei centri storici e nelle zone di trasformazione e di espansione edilizia dei Comuni.

Edilizia libera: ampliato l’ambito

Vengono inseriti nuovi interventi all’elenco di quelli che possono essere realizzati in regime di edilizia libera, cioè senza alcun titolo abilitativo, permesso e/o comunicazione, perché ritenute non eccessivamente impattanti.

Vi rientrano anche:

• l’installazione di pompe di calore fino a 12 kw,
• la rimozione di barriere architettoniche,
• l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all’interno dell’edificio;
• le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici ossia tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

L’inserimento dei porticati e delle tende da sole costituisce una novità rispetto al testo base del decreto.

Dehors costruiti durante il Covid

Le normative in vigore per le strutture temporanee installate durante l'emergenza Covid-19 per scopi sanitari, assistenziali o educativi sono state modificate per permettere la loro permanenza oltre i termini usuali, a patto che continuino a soddisfare specifici requisiti di necessità e sicurezza.

Queste strutture possono restare operative oltre il limite temporale previsto, purché:

• rispettino le normative urbane e settoriali, incluse le disposizioni antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica e di protezione dal rischio idrogeologico;
• si conformino alle leggi sul patrimonio culturale e paesaggistico delineate nel decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Per mantenere tali strutture, i responsabili devono:

- inviare una comunicazione ufficiale di inizio lavori, asseverata come da articolo 6-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380;

- allegare alla comunicazione le prove che attestino la necessità di mantenere la struttura;

- indicare la data di realizzazione dell'installazione e fornire la documentazione pertinente.

Il Comune ha il diritto di richiedere la rimozione delle strutture in qualsiasi momento se queste non rispettano i requisiti normativi.

Inoltre:

• se è impossibile determinare la data di realizzazione attraverso la documentazione standard, il tecnico responsabile dovrà fornire una dichiarazione attestante la data, assumendosene la responsabilità personale;
• dichiarazioni false o ingannevoli espongono il tecnico a sanzioni penali.