Sale and lease back, chiarimenti sul regime fiscale IVA

Sono stati chiesti all’Amministrazione finanziaria chiarimenti in merito al trattamento Iva da riservare alle operazioni di “sale and lease back”, a seguito dell’orientamento espresso, prima, dalla sentenza di Cassazione n. 11023 del 27 aprile 2021 e, poi, confermato da molte altre pronunce.

Le precedenti istruzioni del Fisco erano state rese con la circolare del 30 novembre 2000, n. 218. Si vuole ora sapere se tali istruzioni, secondo cui l’operazione di “lease back” si componeva di tre diverse operazioni - la cessione immobiliare (soggetta a IVA) nei confronti della società locatrice, la concessione in leasing del bene e l’eventuale riscatto (configurabile come ulteriore cessione di beni) - siano ancora da ritenere valide, oppure superate.

Sale and lease back: cos’è

Nella risoluzione n. 3 del 3 febbraio 2023, l’Agenzia delle Entrate specifica che il contratto denominato “sale and lease back” costituisce un’operazione negoziale complessa con la quale un soggetto (esercente attività d’impresa o attività di lavoro autonomo) vende un bene di sua proprietà (mobile o immobile), strumentale all’esercizio della propria attività, ad un'impresa di leasing (o società finanziaria) la quale, dopo aver versato il corrispettivo pattuito, concede contestualmente (o, comunque, entro un breve lasso di tempo) lo stesso bene, in leasing, al cedente.

Quest’ultimo corrisponde alla società di leasing un canone periodico per l’utilizzo del bene fino alla scadenza del contratto, momento in cui l’utilizzatore/cedente potrà eventualmente optare per la continuazione della locazione oppure, alternativamente, per il riacquisto del bene, mediante il pagamento del prezzo stabilito per il riscatto.

NOTA BENE: Tale figura contrattuale risponde all’esigenza del venditore/utilizzatore di continuare ad avere la materiale disponibilità del bene venduto, attraverso il contratto stipulato con la società di leasing, soddisfacendo, nello stesso tempo, l’esigenza di ottenere una immediata liquidità attraverso la vendita del bene.

Nella circolare n. 218/2000, l’Agenzia delle Entrate aveva precisato che per effetto del trattamento fiscale applicabile, ai fini IVA, ai rapporti giuridici derivanti dal contratto di “sale and lease-back”, in via di principio, risulta detraibile sia l’imposta relativa all’acquisto del bene, da parte della società di leasing, sia quella afferente i canoni di locazione pagati dall’utilizzatore.

Inoltre, sempre in base a quanto espresso nella citata circolare n. 218 del 2000, con il contratto di “sale and lease back” si realizza, tra l’altro, il trasferimento del diritto di proprietà del bene strumentale dal cedente/utilizzatore alla società di leasing (società concedente), come anche ribadito in successivi pronunciamenti di prassi agenziale.

Sale and lease back: nuovo orientamento giurisprudenziale

Con la sentenza n. 11023 del 27 aprile 2021, i giudici di legittimità hanno rivisitato il precedente orientamento che considerava imponibile, a fini IVA, il contratto di sale and lease back, e che sostanzialmente si fondava sulla scomposizione, ai fini tributari, dell’intera operazione economica nei tre passaggi:

1. della cessione del bene nei confronti della società di leasing;
2. della concessione in leasing del bene;
3. dell’eventuale riscatto del bene.

Nella risoluzione n. 3/2023, l’Agenzia analizzando la pronuncia di Cassazione, si sofferma anche sulla sentenza della Corte di Giustizia UE da cui ha tratto spunto, la quale però, di fatto, non si è occupata direttamente della qualificazione agli effetti dell’IVA di una operazione di sale and lease back, ma ha trattato della qualificazione di tale fattispecie negoziale solo al fine di valutare se una rettifica della detrazione originariamente operata fosse obbligatoria o meno.

Inoltre, è anche da tener presente il fatto che i giudici unionali concludono, in ogni caso, che: “è compito del giudice nazionale valutare se gli elementi che gli vengono presentati configurino l’esistenza di un’operazione unica, al di là della struttura contrattuale di essa”.

Alla luce di tutto ciò, quindi, l’Agenzia delle Entrate ritiene che i principi espressi nella sentenza richiamata non possano essere applicati in via generalizzata a tutte le operazioni di "sale and lease back".

Pertanto, nel qualificare, ai fini IVA, una determinata operazione di sale and lease back come operazione composta da cessioni di beni e prestazione di servizi ovvero come unica operazione a scopo di finanziamento, è necessario valutare attentamente le singole clausole contrattuali per individuare la concreta regolamentazione del rapporto che le parti hanno inteso stabilire e, dunque, il conseguente trattamento fiscale, avendo particolare riguardo alle prerogative in capo all’utilizzatore del bene concesso in leasing.

Sale and lease back, trattamento fiscale ai fini Iva

Sebbene la qualificazione dell’operazione di sale and lease back debba essere rimessa ad una valutazione caso per caso, è comunque possibile evidenziare che alcuni peculiari elementi della fattispecie contrattuale potrebbero costituire degli indici significativi ai fini della valutazione dell’operazione agli effetti dell’IVA come cessione di beni ovvero come operazione avente causa finanziaria.

L’Agenzia ritiene che possano avvalorare la causa esclusivamente finanziaria dell’operazione posta in essere, per esempio:

1. la presenza, nel rapporto contrattuale, di clausole che escludono o limitano significativamente il potere dell’impresa di leasing di disporre giuridicamente del bene come proprietario;
2. la previsione di facoltà, contrattualmente concesse all’utilizzatore del bene, particolarmente stringenti, tali da far ritenere che sia quest’ultimo a conservare il diritto di disporre del bene “come se ne fosse il proprietario”.

Pertanto, conclude la risoluzione n. 3/2023 che, nei casi in cui dalla disamina della singola fattispecie contrattuale sia possibile individuare elementi “sintomatici” di una effettiva cessione del bene dal cedente/utilizzatore alla società di leasing, possano ritenersi validi e applicabili i chiarimenti resi con la circolare n. 218 del 2000.