Prima il pagamento dell’avviamento, poi il rilascio dell’immobile

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Nei contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso commerciale, il rilascio dell'immobile è condizionato all'avvenuto versamento dell’indennità per l'avviamento commerciale.

Ne discende che quando tale corresponsione non avvenga, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore avviene "de iure" e rappresenta causa di giustificazione impeditiva dell’adempimento dell'obbligo di consegna.

In detto contesto, deve ritenersi che non insorgono, in capo al conduttore, né alcuna mora nella riconsegna né il conseguente obbligo di risarcimento ai sensi dell'articolo 1591 del Codice civile in favore del locatore.

Rilascio e risarcimento solo dopo il versamento dell’indennità

Difatti, la disposizione di cui agli articoli 34, comma 3, e 69 comma 8 della Legge n. 392/1978, secondo la quale, appunto, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità per l'avviamento, attribuisce al conduttore un diritto di ritenzione sull'immobile sino al pagamento dell'indennità, e questo anche in pendenza di eventuale controversia.

In conseguenza di ciò, il diritto del locatore al risarcimento del danno per la ritardata consegna dell'immobile locato, ancorché sia stata pronunciata sentenza di rilascio, può essere riconosciuto solo per il periodo successivo alla corresponsione dell'indennità di avviamento da parte del locatore, avviamento che, si ribadisce, costituisce condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio.

Se, infatti, il provvedimento non è realizzabile nella fase esecutiva, in attesa della corresponsione dell'indennità, “in tale spazio di tempo non può esserci detenzione illegittima da parte del conduttore e, quindi, neppure il diritto al risarcimento a favore del locatore”.

La vicenda in esame: accolto il ricorso del conduttore

Sono questi gli enunciati ribaditi dai giudici della Terza sezione di Cassazione – ordinanza n. 24285 pubblicata il 16 ottobre 2017 - nell’ambito di una controversia tra locatore e conduttore di un immobile ad uso commerciale, attivata dal primo per ottenere il risarcimento del danno dovuto dalla condotta inadempiente del convenuto che non aveva rilasciato l'immobile nonostante la disdetta inviata.

Nella specie, la Suprema corte ha annullato, con rinvio, la decisione con cui i giudici di merito avevano riconosciuto il diritto al risarcimento del danno in favore del locatore, ritenendo erroneamente infondate le doglianze del conduttore il quale aveva dedotto che non poteva ritenersi ingiustificato il suo mancato rilascio dell’immobile in quanto il primo non aveva ancora corrisposto l’indennità di avviamento dovuta.