Preliminare di compravendita digitale: quale firma va apposta?

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Viene chiesto all'Agenzia delle Entrate di fornire precisazioni sulle firme da apporre ai contratti preliminari di compravendita, quando sono redatti in formato elettronico.

Infatti, non sono state accolte dagli uffici preposti le richieste di registrazione dei predetti atti  a causa delle firme elettroniche che li accompagnavano.

A porre la domanda è una società che fornisce alle associate direttive interpretative della legislazione tributaria affinché sia assicurata la corretta applicazione del sistema normativo tributario.

Attraverso la consulenza giuridica n. 14 del 27 ottobre 2021, l'Agenzia delle Entrate ricorda che, ai sensi dell'articolo 21, comma 2-bis, del CAD (Dlgs n. 82/2005), le scritture private di cui all'articolo 1350, primo comma, numeri da 1 a 12, del codice civile, se fatte con documento informatico, sono sottoscritte, a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o con firma digitale.

Inoltre, gli atti di cui all'articolo 1350, numero 13), del codice civile redatti su documento informatico o formati attraverso procedimenti informatici sono sottoscritti, a pena di nullità, con firma elettronica avanzata, qualificata o digitale ovvero sono formati con le ulteriori modalità di cui all'articolo 20, comma 1-bis, primo periodo.

Inoltre, sempre ai sensi del codice civile:

• devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
• il contratto preliminare è nullo, se non fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Firma qualificata anche per preliminari di compravendita

Quindi, anche i contratti preliminari di compravendita immobiliare redatti come documenti informatici richiedono la firma elettronica qualificata o digitale. In mancanza, l'atto sarà considerato nullo.

Si aggiunge che, nonostante l'annullabilità dell'atto, non si è esonerati dall'obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta.

Sarà però possibile la restituzione per la parte eccedente la misura fissa, nel momento in cui l'atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma.

In conclusione, sono nulli i contratti preliminari di compravendita se redatti in formato digitale recanti la firma elettronica semplice; in ogni caso, gli stessi rimangono soggetti alla registrazione e al versamento delle relative imposte.

Si aggiunge che gli atti di cui si chiede la registrazione devono essere presentati in formati idonei a consentire agli uffici dell’Agenzia di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione, per garantirne l’integrità, affidabilità, leggibilità e reperibilità.