Imprese edili: ISA anche senza ricavi

La risposta n. 39 del 12 febbraio 2026 dell’Agenzia delle Entrate fornisce un chiarimento rilevante in materia di Indici sintetici di affidabilità fiscale (ISA) e di concordato preventivo biennale (CPB) per le imprese operanti nel settore edilizio.

Il documento affronta il caso di una società che, nel periodo d’imposta 2024, non ha conseguito ricavi di vendita, ma ha registrato un significativo incremento delle rimanenze relative a immobili in corso di costruzione destinati alla futura rivendita.

L’assenza di ricavi è dovuta alla fase di realizzazione degli immobili, non ancora ultimati e destinati alla vendita in esercizi successivi.

Il tema centrale riguarda:

• la possibilità di applicare l’ISA DG69U (imprese di costruzione),
• di accedere al CPB per il biennio 2025-2026 in assenza di ricavi.

Attività prevalente e applicazione degli ISA

Le istruzioni relative agli ISA prevedono che l’attività prevalente sia individuata in base ai ricavi conseguiti nel periodo d’imposta. Tuttavia, per taluni indici, tra cui l’ISA DG69U, il decreto del Ministro dell’economia e delle finanze 18 marzo 2024 stabilisce una regola specifica.

In particolare, ai fini della determinazione del limite di esclusione:

• i ricavi devono essere aumentati delle rimanenze finali e diminuiti delle esistenze iniziali, ai sensi degli articoli 92 e 93 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR).

Assenza di ricavi e “non normale svolgimento dell’attività”

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 39 del 12 febbraio 2026, precisa che:

• la sola assenza di ricavi non determina automaticamente l’esclusione dagli ISA;
• la presenza di rimanenze relative a immobili in corso di costruzione non configura un’ipotesi di non normale svolgimento dell’attività ai sensi dell’articolo 9-bis, comma 6, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50.

Nel caso esaminato, la fase di costruzione rappresenta una fase fisiologica del ciclo produttivo tipico delle imprese edili.

Accesso al concordato preventivo biennale 2025-2026

Alla luce delle considerazioni sopra esposte, l’Agenzia (risposta n. 39/2026) ritiene che la società possa:

• applicare l’ISA DG69U per il periodo d’imposta 2024;
• esercitare l’opzione per il concordato preventivo biennale (CPB) per il biennio 2025-2026, nel rispetto degli ulteriori requisiti previsti dal decreto legislativo 12 febbraio 2024, n. 13.