Opera pubblica compromette il valore del condominio? Indennizzo

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Va indennizzato il proprietario dell’immobile che, a seguito della realizzazione di un’opera pubblica, veda compromesso il valore del proprio bene.

Ai fini del riconoscimento di questo indennizzo, è necessario accertare il nesso eziologico tra la realizzazione dell'opera pubblica e la compromissione, appunto, del valore dell’immobile, ed ossia che l'esecuzione e la presenza dell'opera, ovvero l'utilizzazione della stessa in conformità della funzione per la quale è stata progettata e realizzata, costituiscano la causa diretta ed immediata della menomazione di una o più facoltà non marginali, che rappresentano il contenuto del diritto dominicale.

Tra queste ultime, ove si tratti di un appartamento, va compresa anche la godibilità dello stesso nella sua destinazione abitativa, la cui riduzione produce indubbiamente riflessi negativi sul prezzo di mercato.

Inoltre, l’indennizzo in oggetto non può essere escluso neppure nelle situazioni in cui, pur in mancanza d'immissioni in senso stretto, la presenza dell'opera pubblica provochi di per sè una limitazione delle facoltà di godimento da parte del proprietario per la riduzione di luce, aria e veduta dell'immobile.

Limitazione della godibilità della casa a seguito di realizzazione di una strada

E’ quanto affermato dai giudici di Cassazione - sentenza n. 13368 del 26 maggio 2017 - nel confermare la decisione di secondo grado, di condanna di un Comune al pagamento, in favore di un condominio, dell'indennità per i danni cagionati alle unità abitative ricomprese nel medesimo a seguito della costruzione di una strada limitrofa all'edificio condominiale, nonché al risarcimento dei danni arrecati al relativo muro di cinta durante l'esecuzione dei lavori.

Premettendo che la strada era stata realizzata su un muro di sostegno che fiancheggiava, senza apprezzabile distacco, la proprietà condominiale, la Corte d’appello aveva ritenuto irrilevante il fatto che il comportamento dell’amministrazione fosse stato lecito.

Era stata riconosciuta, in particolare, una responsabilità per attività lecita ai sensi dell’articolo 46 della Legge n. 2359/1865, rispondente ad una finalità solidaristica, che consente di ristorare il pregiudizio subito dal singolo cittadino per effetto della realizzazione di un'opera di pubblica utilità, addossandolo alla collettività.

La Corte di merito, inoltre, accogliendo le ragioni esposte dal condominio in sede di gravame, aveva precisato che l'edificio condominiale ricadeva in zona residenziale, anche se periferica, e di particolare panoramicità, ed era dotato di rifiniture eccellenti, di aree verdi e posti auto.

Era da ritenere, pertanto, riduttiva la stima compiuta dall’originario c.t.u., in quanto non sorretta da alcun elemento di comparazione, nonchè ingiustificata l'esclusione dell’asserito pregiudizio derivante dalla parziale privazione di luce ed aria, del paesaggio e dell'amenità.

Ai fini del riconoscimento dell'indennizzo – aveva quindi ricordato la Corte - è sufficiente la mera menomazione di una o più facoltà del diritto di proprietà che diminuiscano il valore dell'immobile.

In sostanza, la Cassazione ha confermato la rideterminazione dell’indennizzo dovuto per il deprezzamento delle unità abitative, per operata in sede di gravame nella somma di 668.256,50 euro.