Nuova pronuncia sulla ripartizione delle spese condominiali a seguito di vendita dell'immobile

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Riaperta la questione sulla ripartizione delle spese condominiali nel caso di compravendita di un’unità immobiliare dalla seconda sezione della Corte di Cassazione civile che con sentenza n. 24654 del 3 dicembre 2010 ha fissato i paletti per la suddivisione delle spese di condominio nei rapporti interni tra venditore ed acquirente qualora le parti non lo abbiano pattuito nel contratto di vendita.

Pertanto in mancanza di statuizione delle parti, il principio stabilito nella sentenza n. 24564 è che occorre distinguere l'origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire, ossia se si tratta di spesa inerente alla manutenzione ordinaria ovvero di spesa per lavori che comportino una innovazione o che comportino un esborso rilevante superiore a quello relativo alla manutenzione ordinaria.

Per le spese ordinarie la suddivisione va eseguita in proporzione al periodo di rispettivo possesso, in quanto “la nascita dell'obbligazione coincide con il compimento effettivo dell'attività gestionale mirante alla manutenzione dell'edificio”, avendo la delibera assembleare di approvazione valore meramente dichiarativo.

Diverso è il caso in cui siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni: la sentenza stabilisce che “in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. 1.4.”.