Leasing immobiliare. Imposta sostitutiva delle imposte ipotecarie e catastali entro il prossimo 31 marzo

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Oggetto della circolare n. 12/E datata 11 marzo 2011, sono le modifiche apportate alla disciplina del leasing immobiliare, di cui all’articolo 1, commi 15 e 16, della Legge di Stabilità.

Come prevede la stessa Legge, le modifiche sono introdotte al fine “di disciplinare il trattamento tributario del contratto di locazione finanziaria applicato al settore immobiliare e di garantirne la coerenza con le disposizioni relative alle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicate per i trasferimenti operati con strumenti contrattuali diversi dallo stesso”.

Il nuovo quadro normativo abolisce l’obbligo di registrazione in termine fisso dei contratti di locazione finanziaria immobiliare non formati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Per tali contratti, l’obbligo di registrazione sorge solo al verificarsi del caso d’uso.

Inoltre, è stato modificato il regime applicabile ai trasferimenti di immobili strumentali oggetto del contratto di locazione finanziaria, per cui il prelievo fiscale si concentra nella fase relativa all’acquisto del bene da parte della società di leasing.

Per quanto riguarda l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali, a seguito dell’entrata in vigore della legge di stabilità, il regime di riduzione alla metà delle aliquote delle imposte ipocatastali previgente trova ancora applicazione solo con riferimento alle cessioni di immobili strumentali di cui siano parte fondi immobiliari chiusi. Mentre, a decorrere dal 1° gennaio 2011, l’acquisto dell’immobile strumentale da parte della società di leasing è soggetto alle imposte ipotecaria e catastale nella misura ordinaria rispettivamente del 3% e dell’1%, se la cessione rientra nel campo di applicazione dell’Iva; oppure del 2% e dell’1% se la cessione non rientra nel campo di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto. Per le cessioni di fabbricati abitativi, le imposte ipotecaria e catastale sono, invece, dovute nella misura del 2% e dell’1%, se la cessione non rientra nel campo di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto o venga effettuata in regime di esenzione.

Tali modifiche sono entrate in vigore il 1° gennaio 2011 e, pertanto, trovano applicazione con riferimento a tutti gli atti di compravendita conclusi a partire dal 1° gennaio 2011 aventi ad oggetto: l’acquisto da parte della società di leasing dell’immobile da concedere in locazione finanziaria; l’acquisto da parte dell’utilizzatore dell’immobile in leasing ovvero la cessione da parte della società di leasing dell’immobile riveniente dal contratto di locazione finanziaria (stipulato anche prima del 1° gennaio 2011) risolto per inadempienza dell’utilizzatore.

Nella circolare 12/E/2011 si ricorda, inoltre, che la citata legge di Stabilità (art. 16) ha istituito un’imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale dovuta per i contratti di locazione finanziaria di immobili in corso di esecuzione alla data del 1° gennaio 2011.

L’imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale, da corrispondere in unica soluzione entro il 31 marzo 2011, è dovuta dalle parti contraenti del contratto di leasing (società di leasing ed utilizzatore). L’assolvimento dell’imposta da parte di una delle due parti contraenti comporta l’estinzione dell’obbligo tributario verso l’erario, nel rispetto del vincolo di solidarietà obbligatoria.

Se l’imposta sostitutiva viene assolta dalla società di leasing, sulla base di uno specifico mandato conferito dall’utilizzatore, l’importo allo stesso riaddebitato non deve essere assoggettato ad IVA in quanto costituisce il rimborso di una anticipazione effettuata dalla società di leasing in nome e per conto dell’utilizzatore. Viceversa, il riaddebito operato dalla società di leasing assumerà rilevanza ai fini dell’IVA laddove l’onere collegato all’assolvimento dell’imposta sostitutiva divenga anch’esso oggetto di finanziamento, quale onere accessorio rispetto al contratto di leasing.

Infine, si legge che l’imposta sostitutiva deve essere calcolata applicando all’importo corrispondente al costo finanziato del bene immobile l’aliquota nella misura rispettivamente del 2% per i fabbricati strumentali e del 3% per i fabbricati abitativi, successivamente scomputando le imposte di registro proporzionali corrisposte in relazione al contratto di locazione finanziaria dell’immobile. L’importo così determinato viene ridotto di una percentuale pari al 4% moltiplicata per gli anni di durata residua del contratto.