Il riscatto dell’affittuario dà all’acquirente il diritto al rimborso del Registro

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Con la risoluzione n. 64 del 12 giugno 2012, l’agenzia delle Entrate risponde ad un quesito posto dall’acquirente di un terreno agricolo citato in giudizio dall’affittuario con diritto di prelazione. La sentenza potrebbe riconoscere il diritto di riscatto dell’affittuario del terreno per il trasferimento del quale l’istante ha versato l’imposta di registro, proporzionale nella misura del 15%, per la registrazione del contratto di compravendita.

In caso di sentenza favorevole all’affittuario, si spiega nella risoluzione, si determina il sub ingresso del riscattante nella posizione del terzo acquirente con la conseguenza che il riscattante diviene il reale beneficiario del trasferimento del fondo.

In sostanza il riscatto non annulla l’originario contratto di compravendita, con contestuale formazione di un nuovo titolo di acquisto, ma, di fatto, sostituisce le parti coinvolte nell’atto (non risolto) con effetto sin dall’inizio. Il titolare del diritto di prelazione prende il posto dell’acquirente del bene “attraverso una pronuncia di mero accertamento del già avvenuto trasferimento”.

La disciplina fiscale applicabile alla sentenza che accerta il diritto di riscatto, richiama l’orientamento espresso dalla Commissione Tributaria Centrale (cfr. decisione n. 359 del 5 febbraio 1982): “il primo atto con quelle determinate parti più non sussiste nel mondo giuridico, onde solo il secondo atto costituisce il vero trasferimento e l’imposta non può che far carico esclusivamente ad esso ed ai veri effettivi contraenti, sin ‘ab origine’, per l’effetto retroattivo del riscatto”. La tassazione è a carico degli effettivi acquirenti (riscattanti) sin dall'origine, che per l'effetto retroattivo del riscatto sono divenuti i veri proprietari.

Sempre per l’effetto retroattivo del riscatto, il riscattato diviene del tutto estraneo e si vanifica per lo stesso la causa del pagamento dell’imposta di registro versata a suo tempo per la registrazione del contratto di compravendita. Così, se l’istante perdesse il fondo avrebbe diritto di chiedere il rimborso dell'imposta di registro pagata, decurtata la quota di tributo in misura fissa, entro tre anni dal giorno del pagamento o di quello in cui è sorto il diritto alla restituzione.