Il “Rent to buy” disciplinato dallo “Sblocca Italia”

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L'articolo 23 del Decreto Legge n. 133/2014, decreto "Sblocca Italia”, è intervenuto a disciplinare un contratto finora atipico, il cosiddetto "Rent to buy".

La nuova fattispecie contrattuale prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento una parte di canone indicata nel contratto.

Alla luce della nuova disposizione, detti contratti, da trascrivere ai sensi dell'articolo 2645-bis del Codice civile, si risolvono in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, ma non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

Conseguenze dell'inadempimento: esecuzione in forma specifica e risoluzione

In presenza di inadempimento, risulta applicabile l'articolo 2932 del Codice civile sull'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e che consente alla parte adempiente di ottenere dal giudice una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso.

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

Nell'ipotesi, invece, di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile acquisendo interamente i canoni a titolo di indennità, se non diversamente convenuto.

Fallimento

Il comma 6 dell'articolo disciplina l'ipotesi del fallimento del concedente e del conduttore: nel primo caso il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione della disciplina sulla revocatoria fallimentare; nel secondo caso, spetta al curatore la valutazione di sciogliere o meno il contratto.

Un primo esame degli aspetti sostanziali di questa nuova disciplina è stato compiuto dal Consiglio nazionale del Notariato ed è contenuto in delle note del 15 settembre 2014.