Guida sulle locazioni brevi aggiornata con le regole 2024

Dal 1° giugno 2017, il decreto legge n. 50/2017 ha stabilito norme fiscali specifiche per le locazioni di immobili ad uso abitativo di breve durata, ossia non superiori a 30 giorni (locazione breve).

Si tratta di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

Con il Dl n. 50/2017, è stato possibile estendere il regime della cedolare secca, già in uso per i redditi da locazioni tradizionali, anche ai redditi provenienti da sublocazioni, concessioni di uso a titolo oneroso da parte di comodatari e locazioni brevi che includono servizi supplementari come pulizia e fornitura di biancheria.

Le modifiche apportate dalla legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023) hanno introdotto novità sulle aliquote delle imposte sostitutive per chi opta per la cedolare secca sui redditi delle locazioni brevi e hanno delineato nuovi obblighi per gli intermediari non residenti.

È rilevante notare che dal 2021 l'opzione per la cedolare secca è limitata a un massimo di quattro appartamenti all'anno; superata questa soglia, l'attività si configura come imprenditoriale.

La guida delle Entrate aggiornata ad agosto 2024 dettaglia le norme fiscali e le procedure operative che gli intermediari immobiliari sono tenuti a seguire.

Aliquote della cedolare secca dal 2024

Nello specifico, a partire dal 1° gennaio 2024, per chi sceglie il regime di tassazione sostitutiva con la cedolare secca, l'aliquota applicata è stata portata al 26%.

Questa percentuale si abbassa al 21% per i redditi derivanti da contratti di locazione di breve durata conclusi per un unico immobile in ciascun anno fiscale, a scelta del dichiarante.

La selezione dell'immobile specifico deve essere specificata nella dichiarazione dei redditi del periodo fiscale corrispondente.

Opzione della cedolare secca

Tale scelta è disponibile per ogni contratto firmato individualmente. Se si affitta una parte o più parti della stessa proprietà in periodi che si sovrappongono completamente o parzialmente, la decisione presa per il primo contratto stabilisce automaticamente il regime fiscale per i contratti successivi nella stessa unità.

Se si decide di registrare volontariamente il contratto, l'opzione per il regime fiscale viene formalizzata in quel momento.

NOTA BENE: Riguardo alle locazioni brevi gestite attraverso intermediari, soggette a ritenuta fiscale, se un solo co-proprietario firma il contratto, solo questa persona potrà dedurre dal proprio reddito l'importo della ritenuta effettuata e certificata esclusivamente a suo favore.

Questo proprietario può anche richiedere un rimborso nel caso in cui l'importo della ritenuta superi l'imposta dovuta e non abbia capienza per compensare la differenza.

Altri co-proprietari devono dichiarare e tassare la loro parte proporzionale del reddito, scegliendo tra il regime della cedolare secca o la tassazione ordinaria nella dichiarazione fiscale.

Intermediari: obblighi

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite;
• operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo versamento;
• rilasciare la certificazione.

Per evitare ulteriori oneri a carico degli intermediari che intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti brevi, la legge di bilancio 2024 ha previsto che la ritenuta sia mantenuta nella misura del 21% e operata sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Entro la scadenza per il pagamento finale delle imposte sui redditi, il contribuente deve calcolare l'ammontare dell'imposta da pagare (sia essa ordinaria o sostitutiva) per ogni periodo fiscale e saldare eventuali differenze, dopo aver detratto le ritenute d'acconto già effettuate.

Le informazioni relative all'imposta totale dovuta, alle ritenute già pagate e all'eventuale differenza da saldare devono essere riportate nella dichiarazione dei redditi.

Intermediari non residenti

Le regole per gli intermediari non residenti sono delineate come segue:

1. i soggetti non residenti, sia della UE che extra UE, che dispongono di una stabile organizzazione in Italia sono tenuti a rispettare gli stessi obblighi fiscali dei residenti, utilizzando questa stabile organizzazione;

2. i soggetti che risiedono in uno stato membro dell'UE ma non hanno una stabile organizzazione in Italia possono adempiere agli obblighi fiscali direttamente o designando un rappresentante fiscale italiano come responsabile d'imposta;

3. i soggetti che vivono fuori dall'Unione Europea e possiedono una stabile organizzazione in uno stato membro dell'UE devono adempiere agli obblighi fiscali attraverso tale organizzazione. Se non riconosciuti come aventi una stabile organizzazione nell'UE, devono nominare un rappresentante fiscale in Italia, seguendo le indicazioni dell'articolo 23 del Dpr n. 600/1973, per adempiere agli obblighi fiscali.