Estromissione agevolata immobili strumentali, l’edizione della Ldb 2023

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Tra le agevolazioni rientrate nella Legge di bilancio 2023 (L. 197/2022, articolo 1, comma 106) anche la possibilità dell’estromissione agevolata dei beni immobili strumentali dell’imprenditore individuale, posseduti al 31 ottobre 2022.

NOTA BENE: Si tratta dell'opportunità di portare fuori dalle società gli immobili che non sono impiegati direttamente nell’attività, beneficiando di un’imposta sostitutiva delle imposte dirette di importo generalmente accessibile, nonché di una riduzione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.

Estromissione agevolata beni strumentali, la versione della Legge n. 197/2022

Il comma 106 della Legge di bilancio 2023, in vigore dal 1° gennaio scorso, stabilisce che “le disposizioni dell'articolo 1, comma 121, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, si applicano anche alle esclusioni dal patrimonio dell'impresa dei beni ivi indicati, posseduti alla data del 31 ottobre 2022, poste in essere dal 1° gennaio 2023 al 31 maggio 2023. I versamenti rateali dell'imposta sostitutiva di cui al citato comma 121 dell'articolo 1 della legge n. 208 del 2015 sono effettuati, rispettivamente, entro il 30 novembre 2023 e il 30 giugno 2024. Per i soggetti che si avvalgono delle disposizioni del presente comma gli effetti dell'estromissione decorrono dal 1° gennaio 2023”.

Di fatto, quindi, la nuova Manovra finanziaria replica la norma introdotta, per i beni posseduti al 31 ottobre 2015, dalla Legge di stabilità per il 2016 (articolo 1, comma 121, Legge 208/2015) e già riproposta, per i beni posseduti al 31 ottobre 2016, dalla Legge di bilancio 2017 (articolo 1, comma 566, Legge 232/2016) nonché, per i beni posseduti al 31 ottobre 2019, dalla legge di bilancio 2020 (articolo 1, comma 690, legge 160/2019).

Estromissione agevolata immobili, a chi si rivolge

L’agevolazione è riservata unicamente alle imprese individuali; non sono invece ricompresi gli esercenti arti o professioni, le società e gli enti non commerciali, anche se esercitano attività imprenditoriali.

L’estromissione agevolata è, quindi, riservata a chi, alla data del 31 ottobre 2022, aveva la qualifica di imprenditore individuale - anche se in stato di liquidazione - e l’ha conservata fino al 1° gennaio 2023, cioè il momento a partire dal quale l’esclusione dei beni immobili dal patrimonio dell’impresa esplica effetti.

ATTENZIONE: È irrilevante il regime contabile adottato.

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 26/2016, può avvalersi dell’estromissione agevolata dell’immobile anche:

• l’erede dell’imprenditore deceduto dopo il 31 ottobre 2022 che ha proseguito l’attività in forma individuale;
• il donatario dell’azienda che ha proseguito l’attività imprenditoriale del donante.

Al contrario, ne sono esclusi coloro che hanno perso la qualifica di imprenditore individuale alla data del 1/01/2023, in quanto si è già verificato il presupposto per attribuire il bene alla sfera patrimoniale privata, con conseguente assoggettamento a tassazione ordinaria delle eventuali plusvalenze realizzate.

Allo stesso modo, è escluso anche l’imprenditore individuale che, prima di quella data, ha dato in affitto o in usufrutto la sua unica azienda, visto che l’attività d’impresa cessa per l’intera durata dell’affitto o della concessione.

Estromissione agevolata immobili, quali beni sono ricompresi

I beni che possono essere esclusi dal patrimonio dell’impresa sono tutti gli immobili che al 31 ottobre 2022 risultavano strumentali.

Nello specifico, possono formare oggetto di privatizzazione agevolata tutti i beni strumentali, per natura (anche se concessi in locazione o comodato, ovvero non utilizzati direttamente) o per destinazione (non promiscua).

Si definiscono beni strumentali per destinazione quelli utilizzati dall’imprenditore in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’impresa, a prescindere dalla classificazione catastale.

Sono, invece, considerati beni strumentali per natura quelli “che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o se dati in locazione o comodato (vi rientrano gli immobili accatastati nei gruppi B, C, D ed E e quelli appartenenti alla categoria A/10 se la destinazione a ufficio è prevista nella licenza o concessione edilizia).

NOTA BENE: Sono esclusi i beni merce o “immobili patrimonio”.

ATTENZIONE: Con la nuova versione dell’agevolazione riproposta dalla Legge di bilancio 2023:

1. il carattere strumentale dell’immobile deve essere verificato alla data del 31 ottobre 2022 e il possesso dei beni deve risultare in corso al 1° gennaio. Gli immobili strumentali per natura devono risultare indicati nel libro inventari/beni ammortizzabili. Dal 2023 il reddito dell’immobile verrà dichiarato nel quadro RB, in quanto parte del patrimonio personale dell’imprenditore;
2. gli immobili strumentali per destinazione, se acquisiti nell’impresa dal 1° gennaio 1992, seguono le stesse regole degli strumentali per natura; se acquisiti prima, possono essere estromessi anche se non indicati nell’inventario/libro cespiti, purché a tale data fossero già usati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa. Nel caso di fabbricati abitativi, una volta “privatizzati” questi possono essere locati con cedolare secca.

Estromissione agevolata beni strumentali, come procedere

L’imprenditore individuale che è intenzionato ad avvalersi dell’estromissione agevolata degli immobili dal patrimonio aziendale deve avere un comportamento concludente e compiere atti che rendano manifesta la sua volontà, come per esempio: annotare la dismissione nel libro giornale, in caso di impresa in contabilità ordinaria, oppure nel registro dei beni ammortizzabili, se impresa in semplificata.

L’opzione deve essere esercitata tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2023, con gli effetti che retroagiscono al 1° gennaio 2023.

Di conseguenza, l’immobile estromesso si considera posseduto nella sfera privata dell’imprenditore per l’intera annualità 2023, con conseguente obbligo di dichiararne il relativo reddito nel quadro RB del modello Redditi oppure nel quadro B del modello 730.

ATTENZIONE: L’opzione si perfeziona con l’indicazione in dichiarazione dei redditi (quadro RQ del modello Redditi) dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva, a prescindere dal pagamento della stessa, che, se non versata, viene iscritta a ruolo.

Costo dell’estromissione agevolata dei beni strumentali

L’estromissione agevolata dei beni strumentali è condizionata al pagamento di una imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche nella misura dell’8% della differenza tra il valore normale di tali beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto.

I versamenti si devono eseguire entro il 30 novembre 2023 e il 30 giugno 2024.

Non sono dovute imposte ipocatastali; mentre l’Iva (laddove applicata in fattura o dovuta per la rettifica “per decimi”) andrà versata solo se lo richiedono la provenienza o gli interventi realizzati sull’immobile.