Espropri per pubblica utilità: chiarimenti su trascrizione e adempimenti catastali

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L’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti rilevanti riguardo agli adempimenti di pubblicità immobiliare e alle attività catastali connesse ai procedimenti di espropriazione per pubblica utilità.

La risoluzione n. 65/E del 10 novembre 2025 affronta una questione specifica: la possibilità di trascrivere, nei registri immobiliari, oltre al diritto di proprietà trasferito al Demanio dello Stato, anche il diritto di “uso” riconosciuto all’ente concessionario/gestore, quale soggetto che opera materialmente le espropriazioni o gestisce le infrastrutture realizzate.

Il tema è di particolare interesse per gli operatori che intervengono nelle procedure di esproprio, tra cui amministrazioni pubbliche, enti gestori di infrastrutture stradali, tecnici e professionisti incaricati della redazione delle formalità immobiliari.

A tal fine viene richiamato il quadro giuridico applicabile.

In particolare:

• D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 (Testo Unico Espropri), che all’articolo 23 disciplina la trascrizione del decreto di esproprio e stabilisce che essa debba essere effettuata “senza indugio”;
• Codice civile:

• articoli 2643 e 2644 che definiscono gli atti soggetti a trascrizione, limitati ai diritti reali immobiliari;
• articolo 2645 che estende la trascrivibilità ad atti che producono effetti simili ai contratti indicati nell’articolo 2643, salvo diversa previsione di legge.

Secondo l’Agenzia, tali norme devono essere lette congiuntamente per valutare se esista una base giuridica idonea a consentire la trascrizione dell’uso del concessionario.

Trascrizione del decreto di esproprio: ambito e limiti

L’articolo 23 del Testo Unico Espropri prevede che il decreto di esproprio sia trascritto a cura del beneficiario dell’espropriazione. Tuttavia, la norma non individua espressamente il soggetto da indicare come titolare della proprietà acquisita.

La risoluzione n. 65/E/2025 chiarisce che la trascrizione può essere eseguita solo in favore del soggetto che diviene titolare del diritto reale, ossia il Demanio dello Stato, ramo competente.

Esclusione del diritto di uso del concessionario dalla trascrizione

L’Agenzia afferma che l’ente concessionario/gestore non può essere indicato in nota di trascrizione in quanto:

• il rapporto concessorio non attribuisce un diritto reale sul bene, ma un diritto di carattere obbligatorio, derivante da atti amministrativi o convenzionali;
• la trascrizione è ammessa esclusivamente per i diritti reali indicati in modo tassativo dall’art. 2643 c.c.;
• il decreto di esproprio produce un trasferimento a titolo originario, opponibile erga omnes indipendentemente dalla trascrizione, secondo consolidata.

La trascrizione dell’uso del concessionario non rientra quindi tra le ipotesi previste dalla legge e non può essere effettuata.

Registrazione del concessionario in ambito catastale

Pur escludendo la trascrizione del diritto di uso, la risoluzione 65/E/2025 conferma la possibilità - e in determinati casi la necessità - di registrare la posizione dell’ente concessionario nel Catasto, attraverso specifici annotamenti catastali.

Il Catasto ha funzioni diverse rispetto ai registri immobiliari:

• natura inventariale e fiscale,
• tenuta delle intestazioni per fini di imposizione tributaria.

Di conseguenza, nel Catasto è possibile rappresentare situazioni giuridiche che non hanno natura reale, come l’uso del concessionario.

Secondo la risoluzione 65/2025:

• la proprietà deve essere intestata al Demanio Pubblico dello Stato – Ramo Strade;
• l’ente concessionario deve essere indicato mediante un annotamento catastale, con riferimento al proprio diritto di “uso”.

L’annotamento non costituisce una voltura, ma un’integrazione dell’intestazione catastale ai soli fini inventariali.

Dunque, la risoluzione 65/E del 10 novembre 2025 stabilisce che: non è ammessa la trascrizione dell’uso del concessionario nei registri immobiliari, in quanto tale situazione giuridica non integra un diritto reale e non rientra tra gli atti soggetti a trascrizione; è invece possibile e opportuno rappresentare l’uso in Catasto, tramite le procedure di annotamento previste dalla normativa catastale.