Deducibilità totale degli interessi passivi per immobili destinati a locazione

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Gli interessi passivi corrisposti per finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione sono totalmente deducibili, in deroga al regime di parziale deducibilità previsto dall'art. 96 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).

La totale deducibilità si applica indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno finalizzato all'acquisto o alla costruzione e indipendentemente dal fatto che l'immobile sia già locato o destinato alla locazione futura.

E' quanto dispone l'art. 1, comma 36, della Legge n. 244/2007 (Legge finanziaria del 2008), per come precisato dalla Corte di cassazione, Sezione tributaria, nel testo dell'ordinanza n. 28804 depositata l'8 novembre 2024, con cui ha respinto un ricorso presentato dall'Agenzia delle Entrate.

Mutui per immobili destinati alla locazione: interessi passivi totalmente deducibili

Il caso esaminato

Nel caso esaminato, una società immobiliare, operante nel settore delle locazioni e parte di un consolidato fiscale, aveva dedotto integralmente gli interessi passivi sui mutui ipotecari per l'anno d'imposta 2010.

Nel fare ciò, la società si era avvalsa del regime fiscale di cui all'art. 1, comma 36, della Legge finanziaria del 2008, che consentiva la deduzione totale degli interessi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca destinati alla locazione.

L'Ufficio finanziario, invece, riteneva che gli interessi fossero parzialmente indeducibili ed aveva negato, per mancanza dei presupposti oggettivi, l'applicabilità alla contribuente del regime fiscale agevolativo.

Per l'effetto, l'Agenzia delle Entrate aveva notificato alla società contribuente avviso di accertamento di rettifica del ROL (risultato operativo lordo) trasferito al consolidato.

Il giudizio di merito

La società si era opposta all'accertamento davanti alle Commissioni tributarie ed aveva ottenuto ragione.

La Commissione tributaria regionale (CTR), in particolare, aveva ritenuto che l'articolo 1, comma 36 citato - che, come detto, prevede un regime derogatorio rispetto alla disciplina dettata dall'art. 96 del TUIR - fosse applicabile agli interessi passivi, indipendentemente dalle circostanze che il finanziamento fosse o meno finalizzato alla costruzione o all'acquisto degli immobili ipotecati e che l'immobile fosse già locato o in attesa di esserlo.

Il ricorso dell'Agenzia Entrate

L'Agenzia si era quindi rivolta alla Suprema corte, denunciando violazione e falsa applicazione delle norme di riferimento.

Secondo la tesi dell'Ufficio finanziario, l'interpretazione letterale e teleologica della disposizione, nella parte in cui faceva riferimento agli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, poneva due limiti oggettivi alla integrale deducibilità:

• da una parte, il finanziamento doveva essere stato contratto per finanziare l'acquisto o la costruzione dell'immobile;
• dall'altra, la locazione doveva essere successiva al finanziamento stesso.

La decisione della Cassazione: interessi integralmente deducibili

La Corte di cassazione ha giudicato infondate tali doglianze.

Per la Cassazione, diversamente da quanto sostenuto dalla ricorrente, era del tutto indifferente che gli immobili fossero o meno già locati al momento della stipula del finanziamento.

La destinazione, infatti, implica un rapporto causale e non temporale, tra finanziamento e locazione, sebbene detto nesso debba essere provato in modo obiettivo.

Parimenti, andava disatteso l'argomento secondo cui l'ambito oggettivo di applicazione della norma andava limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l'acquisto o la costruzione degli immobili destinati alla locazione.

Tale limitazione, infatti, non trovava alcun riscontro nel testo normativo.

Portata normativa ampia

Del resto, la stessa giurisprudenza di legittimità ha sottolineato come la portata della normativa di cui all'art. 1, comma 36 citato, sia estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili da considerare, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell'indebitamento.

Nel caso esaminato, la CTR si era correttamente attenuta a questi principi in quanto, condividendo quanto statuito dalla Commissione tributaria provinciale, aveva rilevato che la lettera della norma non limitasse la deroga agli interessi passivi relativi a mutui assistiti da ipoteca finalizzati alla costruzione o all'acquisto degli immobili da locare successivamente.

Per la Commissione regionale, il disposto della norma prevedeva l'agevolazione indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento fosse o meno finalizzato all'acquisto o alla costruzione e che il vincolo di destinazione sussistesse a prescindere dalla circostanza che l'immobile sia locato o sia in attesa di esserlo.

Il ricorso dell'Agenzia, in definitiva, è stato rigettato.

Tabella di sintesi della decisione

Sintesi del Caso	Una società immobiliare, parte di un consolidato fiscale e operante nella locazione di immobili, ha dedotto integralmente gli interessi passivi sui mutui ipotecari nel 2010, basandosi sull’art. 1, comma 36, della Legge Finanziaria 2008. L'Agenzia delle Entrate ha contestato questa deducibilità.
Questione Dibattuta	Se la deducibilità totale degli interessi passivi sui finanziamenti ipotecari per immobili destinati alla locazione sia applicabile senza limitazioni circa la finalità del finanziamento (acquisto o costruzione) e lo stato locativo dell’immobile (già locato o destinato alla locazione).
Soluzione della Cassazione	La Corte ha stabilito che la deducibilità totale è ammessa in deroga all’art. 96 TUIR, secondo l’art. 1, comma 36 della Legge n. 244/2007, indipendentemente dal fine specifico del finanziamento e dallo stato locativo dell’immobile.