Costruzione abusiva, non impedisce la valida locazione

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Il carattere abusivo di una costruzione che si concreta in una illiceità dell’opera, può costituire fonte di responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato, ma non comporta anche l’invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati. Trattasi difatti di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo a riverberare la condizione giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità delle prestazione del locatore, avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene.

Difformità dell’immobile non nota al conduttore; inadempimento del locatore

Nel caso in cui la condizione urbanistica dell'immobile locato (mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso, assenza di abitabilità) non sia resa nota né altrimenti conosciuta dal conduttore, ciò non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio; sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato, in difetto soccorrendo il rimedio della risoluzione del contratto.

Il locatore assume difatti l’obbligazione di garantire il pacifico godimento dell'immobile in funzione della specifica destinazione prevista e concordata in contratto. Sicché l’eventuale impedimento all'esercizio dell’attività svolta dal conduttore per difetto di rilascio del provvedimento di conformità urbanistica, determina il colpevole inadempimento del locatore alla esecuzione della prestazione di godimento derivante dal contratto.

Situazione urbanistica nota al conduttore; nessuna responsabilità per il locatore

Se invece – come nel caso qui esaminato - la situazione urbanistica, pur di ostacolo all'ottenimento delle autorizzazioni all'esercizio dell’attività commerciale (nella specie) da condurre nell'immobile locato, era nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore, alcuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore per impossibilità di utilizzare l’edificio in funzione dell'esercizio della predetta attività.

E’ quanto chiarito dalla Corte di Cassazione, con ordinanza n. 9558 del 13 aprile 2017, rigettando il ricorso con cui un conduttore insisteva nel sollevare la nullità del contratto di locazione stipulato con una società, per illiceità della causa e dell’oggetto, stante la rilevata difformità urbanistica dell’immobile, che non gli permetteva di svolgervi la pattuita attività commerciale (difformità di cui era tuttavia a conoscenza al momento della stipula del contratto).