Condomino non specifica la sua quota? Esecuzione per l’intero

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Laddove il singolo condomino, intimato del pagamento del debito del condominio - per intero, o comunque senza specificazione della minor quota su di lui gravante - proponga opposizione all'esecuzione, dovrà dimostrare, a sostegno dell'opposizione medesima, la misura della sua partecipazione condominiale. In caso contrario, subirà l'esecuzione per la quota allegata dal creditore e, laddove detta quota non sia stata specificata, per l'intero debito di cui risulti intimato il pagamento.

E’ il principio affermato dalla Corte di Cassazione, terza sezione civile, accogliendo solo in parte le ragioni di alcuni condomini, che si erano opposti all’atto di precetto con cui veniva loro intimato il saldo per alcuni lavori effettuati su parti comuni dell’edificio. I condomini, in particolare, contestavano che il titolo esecutivo ottenuto contro il condominio dall’impresa che aveva effettuato i lavori, venisse azionato contro di loro per il pagamento dell’intero importo ingiunto, senza limitare le rispettive quote di comproprietà.

Esecuzione nei confronti del condomino per debiti condominiali. Vademecum

Con l’occasione la terza sezione civile, in sede di rinvio della pronuncia impugnata, detta una serie di principi di diritto utili in materia di recupero crediti in ambito condominiale.

Nello specifico – si legge nella sentenza n. 22856 del 29 settembre 2017- l'esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall'amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore può limitarsi ad allegare. Nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell'importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità dell'intimato per l'intero ammontare dell'obbligazione, quest'ultimo potrà opporsi all'esecuzione deducendo: a) di non essere affatto condomino, ovvero; b) che la sua quota millesimale è inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore.

Nel primo caso (a) l'onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetterà al creditore procedente, ed in mancanza il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'intero. Nel secondo caso (b) – che è quello di specie - sarà lo stesso opponente a dover dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale. Se tale dimostrazione venga fornita, l'atto di precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell'obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino; mentre in mancanza di tale dimostrazione, l'opposizione non potrà invece essere accolta, l'atto di precetto non potrà essere dichiarato inefficace e resterà quindi efficace per l'intera quota di cui il creditore abbia intimato il pagamento.