Canone di locazione superiore al dichiarato? La successiva registrazione non sana il patto

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Le Sezioni Unite civili di Cassazione si sono pronunciate in materia di locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione rispondendo ad una questione di massima ritenuta di particolare importanza.

In particolare, era stato chiesto al Massimo collegio di legittimità se, in presenza di contratti di locazione di questo tipo, nell’ipotesi di tardiva registrazione anche del contestuale e separato accordo recante l’importo del canone maggiorato rispetto a quello indicato nel primo contratto registrato, fosse configurabile un‘ipotesi di sanatoria di tale nullità.

La nullità del patto è insanabile ma non travolge l’intero rapporto

Dopo un’ampia ed articolata disamina i giudici delle Sezioni unite – sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017 - hanno sottolineato che, mentre in caso di omessa registrazione del contratto contenente la previsione di un canone non simulato ci si trova di fronte ad una nullità testuale, sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all’obbligo di registrazione, nella diversa ipotesi della simulazione relativa del canone di locazione, e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità elusive, si è in presenza, quanto al cosiddetto accordo integrativo, di una nullità virtuale insanabile.

Detta ultima nullità, tuttavia, non è idonea a travolgere l’intero rapporto, compreso ossia il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione.

I principi di diritto enunciati

In conclusione, le Sezioni Unite civili hanno enunciato i seguenti principi:

• la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
• il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per la sola omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
• è nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato. Questa ultima nullità “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.