Bonus ristrutturazioni 2025: esclusa la detrazione al 50% per i residenti all’estero

Con la risposta a interpello n. 273 del 27 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate è tornata a pronunciarsi in materia di detrazioni fiscali per interventi di recupero edilizio realizzati su immobili situati in Italia e posseduti da cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero).

L’Amministrazione finanziaria ha precisato che tali soggetti possono beneficiare della detrazione IRPEF del 36% prevista dall’art. 16-bis del TUIR (D.P.R. 917/1986) per le spese di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia, ma non della misura maggiorata del 50%, riservata esclusivamente agli interventi su immobili adibiti ad abitazione principale.

La motivazione risiede nel fatto che, per i cittadini fiscalmente residenti fuori dal territorio nazionale, l’immobile ubicato in Italia non può essere considerato dimora abituale ai sensi della normativa vigente.

Di conseguenza, la residenza all’estero costituisce causa ostativa al riconoscimento dell’aliquota agevolata, che resta invece riservata ai contribuenti la cui abitazione rappresenta la sede stabile dei propri interessi familiari e personali.

Quadro normativo: le nuove aliquote introdotte dalla Legge di Bilancio 2025

La disciplina delle detrazioni IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio trova fondamento nell’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917.

Tale disposizione riconosce ai contribuenti una detrazione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), ripartita in dieci quote annuali di pari importo, per le spese sostenute in relazione a interventi di ristrutturazione edilizia, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, realizzati sia su parti comuni di edifici residenziali, sia su singole unità immobiliari e relative pertinenze.

Le modifiche della Legge di Bilancio 2025

Con la Legge di Bilancio 2025 (L. 30 dicembre 2024, n. 207), il Legislatore è intervenuto in modo organico sulla materia, ridefinendo le aliquote e i requisiti per l’accesso alla detrazione. In particolare, l’articolo 1, comma 47, della Legge ha modificato il comma 1 dell’articolo 16 del D.L. 4 giugno 2013, n. 63 (convertito, con modificazioni, dalla L. 3 agosto 2013, n. 90), stabilendo che:

• “Per le spese documentate relative agli interventi indicati nell’articolo 16-bis del TUIR, sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 36 per cento delle spese sostenute nell’anno 2025 e al 30 per cento delle spese sostenute negli anni 2026 e 2027, fino a un importo massimo complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione è elevata al 50 per cento per le spese sostenute nel 2025 e al 36 per cento per quelle sostenute nel 2026 e 2027, qualora gli interventi riguardino unità immobiliari adibite ad abitazione principale dal titolare o da un familiare convivente.”

Ne deriva, dunque, una doppia articolazione del beneficio fiscale per il triennio 2025-2027:

• Detrazione base: 36% per il 2025, ridotta al 30% per il 2026 e 2027;
• Detrazione maggiorata: 50% per il 2025 e 36% per il biennio successivo, ma solo se l’immobile è destinato ad abitazione principale del contribuente o di un suo familiare.

Il limite massimo di spesa resta fissato in 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Le istruzioni operative dell’Agenzia delle Entrate

La circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 ha fornito chiarimenti applicativi sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025, precisando che la maggiorazione al 50% spetta esclusivamente se:

1. il contribuente è titolare di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie);
2. l’immobile oggetto degli interventi è adibito ad abitazione principale, intesa, ai sensi dell’art. 10, comma 3-bis, del TUIR, come l’unità immobiliare nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

La circolare ha inoltre chiarito che:

• la maggiorazione spetta anche per interventi su pertinenze già vincolate all’abitazione principale;
• è sufficiente che l’immobile assuma la destinazione di abitazione principale al termine dei lavori;
• la perdita della qualifica di abitazione principale negli anni successivi non comporta la revoca della detrazione già riconosciuta.

Definizione di abitazione principale e limiti per i residenti all’estero

In coerenza con la risoluzione n. 136/E dell’8 aprile 2008, l’Agenzia ha ribadito che la residenza all’estero esclude la possibilità di considerare l’immobile posseduto in Italia come dimora abituale.

Pertanto, i contribuenti iscritti all’AIRE, pur potendo accedere alla detrazione ordinaria del 36%, non possono beneficiare dell’aliquota maggiorata del 50%, in quanto manca il requisito dell’abitazione principale.

Il quesito del contribuente

Il caso sottoposto all’Agenzia delle Entrate riguarda un cittadino italiano iscritto all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) e fiscalmente residente in Svizzera, proprietario di un’abitazione situata in Italia.

Nel corso del 2025, il contribuente ha sostenuto spese per interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo sull’immobile, utilizzato esclusivamente durante i periodi di soggiorno in Italia, per finalità personali, familiari e per l’espletamento di alcune pratiche amministrative.

Alla luce delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025, l’interessato chiede all’Amministrazione finanziaria di chiarire se possa fruire della detrazione IRPEF nella misura del 50%, riservata agli interventi su immobili adibiti ad abitazione principale, oppure se debba applicare l’aliquota ordinaria del 36% prevista per gli altri casi.

NOTA BENE: L’interpello mira a verificare se la condizione di residenza all’estero e l’utilizzo non continuativo dell’abitazione possano comunque consentire l’accesso alla misura maggiorata della detrazione.

Chiarimento Entrate: per i residenti all’estero nessuna detrazione al 50%

Nella risposta n. 273 del 27 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il contribuente residente all’estero non può qualificare come “abitazione principale” l’immobile posseduto in Italia, in quanto manca il requisito della dimora abituale nel territorio nazionale.
Pur essendo proprietario dell’immobile e pur utilizzandolo durante i periodi di soggiorno in Italia, l’istante – fiscalmente residente in Svizzera e iscritto all’AIRE – non vi dimora in modo stabile e continuativo, condizione imprescindibile per accedere alla detrazione maggiorata del 50%.

Di conseguenza, per le spese sostenute nel 2025 relative a lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia o risanamento conservativo, il contribuente potrà beneficiare unicamente della detrazione IRPEF nella misura ordinaria del 36%, nel rispetto delle altre condizioni previste dall’articolo 16-bis del TUIR.
L’aliquota del 50%, invece, resta riservata ai soggetti che destinano l’immobile ad abitazione principale, ossia a dimora abituale propria o dei familiari conviventi.

Abitazione principale e dimora abituale: la differenza sostanziale

La pronuncia ribadisce una distinzione fondamentale tra residenza anagrafica, abitazione principale e dimora abituale:

• la residenza è il dato formale registrato nei registri anagrafici;
• la dimora abituale è la presenza effettiva e continuativa in un determinato luogo;
• l’abitazione principale, ai fini fiscali, coincide con l’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, indipendentemente dal luogo di residenza anagrafica.

Tuttavia, questa possibilità di prevalenza della dimora abituale sulla residenza non si applica ai cittadini residenti all’estero, poiché la permanenza stabile in un altro Paese esclude in radice la possibilità di configurare una dimora abituale in Italia. In altre parole, un cittadino AIRE non può considerare la casa italiana come “abitazione principale”, anche se vi trascorre periodi dell’anno o vi mantiene legami affettivi e patrimoniali.

Implicazioni pratiche per i cittadini AIRE

Per i contribuenti iscritti all’AIRE, il principio espresso dall’Agenzia comporta effetti pratici rilevanti:

• possono beneficiare solo della detrazione ordinaria del 36%, non della maggiorata al 50%;
• l’uso saltuario dell’immobile (vacanze, soggiorni brevi o adempimenti amministrativi) non integra la dimora abituale;
• resta necessario, per poter fruire della detrazione, disporre di redditi imponibili in Italia sui quali imputare la detrazione spettante.

La risposta dell’Agenzia, in continuità con la risoluzione n. 136/E del 2008, conferma dunque un principio già consolidato:

• la residenza estera costituisce causa ostativa alla qualificazione dell’immobile situato in Italia come abitazione principale, precludendo l’accesso alle agevolazioni fiscali riservate a tale categoria.

Prospettive per il 2026: la Legge di Bilancio in discussione

Ferma restando la conclusione dell’interpello in relazione alle spese 2025, il Disegno di legge di bilancio per il 2026, attualmente all’esame del Parlamento, conferma l’impianto vigente e non introduce modifiche soggettive: per i cittadini iscritti all’AIRE continua a non spettare la maggiorazione, mancando il requisito della dimora abituale in Italia.

Il DDL Bilancio 2026 ripropone sostanzialmente le stesse regole previste dalla Legge n. 207/2024. Pertanto, restano confermate:

• le aliquote del 30% per le spese ordinarie sostenute nel biennio 2026-2027;

• la misura del 36% per gli interventi su immobili adibiti ad abitazione principale;

• il limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare;

• l’esclusione dalle agevolazioni per le caldaie alimentate a combustibili fossili.

Nel Titolo II del disegno di legge, dedicato alle misure fiscali e al sostegno del potere d’acquisto delle famiglie, l’articolo 9 proroga per l’anno 2026, alle stesse condizioni del 2025, le detrazioni relative agli interventi di:

• recupero del patrimonio edilizio (art. 16, comma 1, D.L. 63/2013 – bonus ristrutturazioni);

• riqualificazione energetica (art. 14, comma 3-quinquies – ecobonus);

• riduzione del rischio sismico (art. 16, comma 1-septies.1 – sismabonus).

È inoltre confermata la detrazione per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione (bonus mobili), ai sensi dell’articolo 16, comma 2, del D.L. n. 63/2013.

Conferma delle aliquote e condizioni di accesso

Per il 2026 e per l’anno successivo (2027), la disciplina della detrazione per ristrutturazioni edilizie resterebbe dunque invariata, mantenendo la doppia articolazione introdotta dalla Legge di Bilancio 2025:

• 30% per le spese ordinarie sostenute nel 2026 e nel 2027;
• 36% per gli interventi effettuati su immobili adibiti ad abitazione principale dal titolare o da un suo familiare, purché in possesso di un diritto reale di godimento o di proprietà.

Il limite massimo di spesa agevolabile rimane fissato in 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, come previsto dall’articolo 16, comma 1, del D.L. n. 63/2013.
Resta ferma, inoltre, l’esclusione dagli incentivi delle spese relative alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale alimentati da caldaie uniche a combustibili fossili, coerentemente con gli obiettivi di sostenibilità ambientale e transizione energetica previsti dal Piano Nazionale Integrato Energia e Clima (PNIEC).

Assenza di novità per i residenti all’estero

Nonostante la proroga generale delle misure, il DdL bilancio 2026 non introduce alcuna estensione delle agevolazioni ai cittadini residenti all’estero.
Pertanto, per i soggetti iscritti all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) continuerà ad applicarsi la detrazione IRPEF nella misura ordinaria del 36%, limitatamente alle spese sostenute per interventi su immobili posseduti in Italia e a condizione che il contribuente disponga di redditi imponibili nel territorio nazionale.

In altri termini, il quadro agevolativo rimane ancorato alla logica introdotta nel 2025: la detrazione maggiorata spetta unicamente a chi destina l’immobile a dimora abituale, mentre ai residenti esteri — privi del requisito dell’“abitazione principale” — resta applicabile solo la misura base del beneficio.

Continuità normativa e obiettivi della manovra

La Relazione illustrativa alla Manovra 2026 sottolinea la volontà del Governo di garantire stabilità normativa e prevedibilità nel sistema delle detrazioni edilizie, in una fase di graduale rientro dal regime straordinario dei bonus edilizi introdotti negli anni precedenti.

L’obiettivo dichiarato è quello di razionalizzare gli incentivi e di mantenere, per il triennio 2025-2027, una cornice fiscale coerente, in grado di favorire gli investimenti di lungo periodo nel recupero del patrimonio immobiliare residenziale, pur in un contesto di minori aliquote.