Aree urbane F/1: la Cassazione chiarisce quando si paga l’IMU

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Con la sentenza n. 26673 del 6 ottobre 2025, la Corte di Cassazione - Sezione Tributaria, ha fornito alcuni chiarimenti in materia di classificazione catastale e imponibilità IMU.

Secondo la Corte, le aree urbane accatastate in categoria F/1, cioè prive di rendita catastale, non possono essere assimilate né ai fabbricati né ai terreni agricoli, ma devono essere considerate aree fabbricabili.

Ciò significa che l’IMU deve essere calcolata sul valore venale in comune commercio del bene, determinato in base all’edificabilità risultante dagli strumenti urbanistici comunali.

Come la Cassazione interpreta le aree F/1  

Le caratteristiche delle aree urbane  

Le aree classificate nella categoria catastale F/1 rappresentano porzioni di suolo urbanizzato o trasformato, che non hanno ancora una costruzione definitiva ma nemmeno conservano le caratteristiche di terreno agricolo.

In base al D.M. n. 28 del 2 gennaio 1998, queste aree non hanno una rendita catastale, ma la loro destinazione urbanistica consente di attribuire loro un valore di mercato potenziale legato alla possibilità edificatoria.

Perché non sono fabbricati né terreni agricoli  

La Cassazione chiarisce che:

• non possono essere equiparate ai fabbricati, perché manca un edificio o una struttura coperta su uno o più livelli;
• non possono essere considerate terreni agricoli, perché il suolo ha subito trasformazioni artificiali tali da perderne la natura originaria.

Di conseguenza, queste aree devono essere tassate come aree fabbricabili ai sensi dell’art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/1992, norma di riferimento per l’imposta municipale propria.

Il criterio di calcolo dell’imposta  

Valore venale in comune commercio  

La Corte precisa che la base imponibile per l’IMU deve essere calcolata sul valore venale in comune commercio, ossia il valore che l’area avrebbe in una libera contrattazione tra privati.

Questo valore deve essere determinato considerando:

• la potenzialità edificatoria derivante dalla pianificazione urbanistica;
• le caratteristiche concrete del bene (ubicazione, accessibilità, servizi disponibili, vincoli).

Ruolo dei Comuni nella determinazione del valore  

Gli enti locali possono fornire valori medi di riferimento per zone omogenee del territorio, ma resta necessario un esame specifico del bene per evitare imposizioni eccessive o non giustificate.

Il principio di diritto  

Di seguito il principio di diritto enunciato dalla Cassazione:

"Ai fini dell'IMU, le c.d. "aree urbane", il cui classamento catastale in categoria F/1 esclude l'attribuzione di una rendita, a norma dell'art. 3, comma 2, lett. d), del d.m. 2 gennaio 1998, n. 28, non possono essere equiparate ai "fabbricati", a causa della carenza di un'edificazione in senso tecnico con la realizzazione di costruzioni coperte su uno o più livelli, né ai "terreni agricoli", a causa dell'alterazione subita dallo stato naturale del suolo per effetto delle opere ascrivibili all'intervento antropico, ma devono essere considerate alla stregua di "aree fabbricabili" nell'accezione sancita dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (quale richiamato dall'art. 13, comma 3, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214), con la conseguenza che l'imposta deve essere liquidata sulla base del "valore venale in comune commercio", tenendo conto dell'edificabilità desumibile dalle previsioni della pianificazione urbanistica".