Area divenuta inedificabile con compensazione urbanistica: niente ICI

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Può essere considerata edificabile ai fini Ici un'area prima edificabile e poi assoggettata con legge regionale ad un vincolo di inedificabilità assoluta, laddove tale area sia inserita in un programma di cd. compensazione urbanistica adottato dal Comune, ancorché il procedimento compensatorio non si sia ancora concluso?

E’ il quesito a cui le Sezioni Unite civili della Corte di cassazione hanno dato risposta nel testo della sentenza n. 23902 del 29 ottobre 2020.

La questione sottoposta alle SS.UU. era stata sollevata nell’ambito di un giudizio che verteva sulla legittimità di un avviso di accertamento per ICI notificato ad una Spa da parte del Comune di Roma.

Questo con riferimento ad un'area di proprietà della contribuente dapprima edificabile, ma poi privata di questa caratteristica in quanto inclusa nel Parco Regionale dell'Appia Antica, in forza dell'ampliamento perimetrale di quest'ultimo da parte della L.R. Lazio n. 14/2002.

La Commissione Tributaria Regionale, in particolare, aveva rilevato che la detta area, ancorché privata della edificabilità, doveva purtuttavia assoggettarsi ad ICI, come edificabile, poiché essa era stata fatta oggetto di un accordo di compensazione urbanistica, con procedura confermata, ai sensi del nuovo Piano Regolatore, da delibera del consiglio comunale.

In forza di questo intervento di compensazione urbanistica, l'edificabilità dell'area in questione - c.d di “decollo” - poteva infatti essere esercitata su altro terreno nell'ambito delle già individuate aree di assegnazione - c.d di “atterraggio” con conseguente sua tassazione ICI secondo il criterio del valore venale.

A fronte di tale decisione, la società si era rivolta alla Suprema corte, lamentando un’erronea affermazione circa la sussistenza, nella specie, del presupposto oggettivo dell'ICI.

Con ordinanza interlocutoria n. 26016/19, la Sezione Tributaria della Cassazione aveva rimesso agli atti al Primo Presidente che aveva disposto l’assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite, in quanto involgente questione di massima di particolare importanza.

Sezioni Unite: no a edificabilità ai fini ICI

E in quest’ultima sede, le SS. UU. della Cassazione hanno offerto la loro soluzione, escludendo l’esistenza del presupposto per l’assoggettabilità ad ICI.

In proposito, è stato enunciato il seguente principio di diritto “un'area, prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare edificabile ai fini ICI ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest'ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso".

In applicazione di questo principio, le Sezioni unite hanno ritenuto fondato il motivo di ricorso, con conseguente cassazione della sentenza con la quale la Commissione Tributaria Regionale si era da esso discostata.