Agevolazioni fiscali e ristrutturazioni edilizie

Autore: Giuseppe Moschella

Pubblicato il 19 febbraio 2015

Il punto alla luce delle nuove proroghe

Le agevolazioni fiscali sugli interventi di ristrutturazione edilizia sono disciplinate dall’art. 16-bis del DPR 917/1986 (TUIR). L’agevolazione è diventata permanente con il D.L. n. 201/2011.

La detrazione inizialmente è pari al 36% delle spese sostenute, fino a un massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare. Una prima maggiorazione viene stabilita per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, portando la detrazione (D.L. n. 83/2012) al 50% e con il tetto di spesa fino a 96.000.

Le proroghe sono state diverse, e per ultimo, la Legge n. 190 del 2014 (Stabilità2015) ha prorogato al 31 dicembre 2015 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), con il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.

La Legge di Stabilità 2015 proroga anche la detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. In questo caso l’ammontare complessivo per il calcolo della detrazione non deve essere superiore a 10.000 euro e la stessa detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Per gli interventi che prevedono l’adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive, è prevista una detrazione pari al 65% delle spese effettuate dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2015, su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro.

AGEVOLAZIONI FISCALI IN EDILIZIA 2015

Dopo la Legge di Stabilità per il 2015, il nuovo panorama relativo alle agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie è il seguente:

Ristrutturazione edilizia

- Anche nel 2015, si potrà contare su una detrazione pari al 50% delle spese sostenute per gli interventi di recupero edilizio, con un tetto di spesa fissato a 96 mila euro. Dal 2016, invece, si passerà al 36% con il limite di spesa di 48 mila euro.

Bonus Arredi

- Fino al 31 dicembre 2015 sarà possibile continuare a beneficiare anche del “Bonus Arredi” con una detrazione pari al 50% e un tetto massimo di spesa fissato a 10 mila euro.

Risparmio energetico

- La percentuale di detrazione per il risparmio energetico è fissata al 65% anche per il 2015 per effetto dell’art. 1, comma 47, lettera a), della Legge di Stabilità 2015 che ha sostituito i commi 1 e 2 dell’art. 14, D.L. n. 63/2013.

I limiti di spesa rimangono invariati e sono:

153.846 euro per gli interventi di riqualificazione energetica;

92.307,69 euro per gli interventi sull’involucro e per l’installazione dei pannelli solari;
46.153,85 euro per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale;
92.308 euro per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari (detrazione massima di 60.000 euro solo per il 2015);
46.154 euro per l’acquisto e la posa in opera degli impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (detrazione massima di 30.000 euro solo per il 2015).

Recupero antisismico

- Per il recupero antisismico la detrazione è pari al 65% fino al 31 dicembre 2015, con un tetto di spesa fissato a 96 mila euro (per unità immobiliare). Dal 2016 si scenderà al 36% con un tetto di spesa di 48 mila euro.

Ricorda - La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.

CHI FRUISCE DELLA DETRAZIONE

La detrazione sulle spese di ristrutturazione spetta a tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o non, nel territorio dello Stato.

L’agevolazione spetta anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che sostengono le relative spese (1).

Beneficia della detrazione anche il familiare (2) convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.

Nell’ipotesi di stipula di un contratto preliminare di vendita, l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se:

-> è stato immesso nel possesso dell’immobile;

-> esegue gli interventi a proprio carico;

-> viene registrato il compromesso.

Osserva - Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

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(1) Proprietari o nudi proprietari, titolari di un diritto reale di godimento, locatari o comodatari, soci di cooperative divise e indivise, imprenditori individuali per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce, soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata, alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

(2) Sono familiari ai sensi dell’art. 5 del Tuir, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

COSA FARE PER BENEFICIARE DELLE AGEVOLAZIONI

Per beneficiare della detrazione sulle spese di ristrutturazione innanzitutto va detto che non vi è più l’obbligo - ormai da maggio 2011 - dell’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara, e inoltre non si deve indicare il costo della manodopera, distintamente, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori.

Si dovranno invece indicare in dichiarazione i dati catastali identificativi dell’immobile ed, eventualmente, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo (se i lavori sono effettuati dal detentore) e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

-> documenti che bisogna produrre, conservare e, all’occorrenza, esibire ad una eventuale richiesta dell’Agenzia delle Entrate sono:

→ la domanda di accatastamento (per l’immobile non ancora censito);

→ le ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta;

→ la delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali) e la tabella millesimale di ripartizione delle spese;

→ la dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi;

→ le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili;

→ La comunicazione all’A.S.L. (se dovuta).

Osserva - I condomini che non hanno nominato un amministratore (perché non hanno l’obbligo), per beneficiare delle agevolazioni per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti a nome del condominio stesso. I documenti giustificativi delle spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio e per i pagamenti, oltre al codice fiscale del condominio, bisognerà indicare (se non c’è l’amministratore) anche quello del condomino che effettua il pagamento.

LA COMUNICAZIONE ALLA ASL (se obbligatoria)

Se è prevista dalla legge, bisogna inviare una comunicazione all’ A.S.L. locale competente per territorio, con le seguenti informazioni:

- generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;

- natura dell’intervento da realizzare;

- dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;

- data di inizio dell’intervento di recupero.

IL PAGAMENTO CON BONIFICO

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico (3) bancario o postale, nel quale dovranno risultare:

- causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986);

- codice fiscale del soggetto che paga;

- codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa, e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio fiscale.

Si ricorda che devono essere conservati (oltre alla documentazione sopra menzionata):

- la documentazione attestante il pagamento (ricevute dei bonifici);

- le fatture di acquisto dei beni, riportanti la natura, la qualità e la quantità dei beni e dei servizi acquistati.

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(3) Le spese che non è possibile pagare con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere pagate con altre modalità.

PROROGA DELLA DETRAZIONE DEL 50%

La Legge di Stabilità 2015 (art. 1, co. 47, L. 23.12.2014, n. 190) ha prorogato la detrazione del 50% fino alle spese sostenute in tutto il 2015 per gli interventi di manutenzione:

- ordinaria (4);

- straordinaria (5);

- restauro e risanamento conservativo (6);

- ristrutturazione edilizia (7) su tutte le parti comuni di edifici condominiali residenziali e per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e sulle relative pertinenze.

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(4) Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo quando gli interventi riguardano le parti comuni.

(5) Sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.

(6) Sono gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità tramite un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.

(7) Sono compresi gli interventi rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere in tutto o in parte diverso dal precedente.

DETRAZIONE ACQUISTO BENI MOBILI (Bonus arredi)

Viene anche prorogato fino al 31.12.2015 l’acquisto di:

- mobili nuovi;

- grandi elettrodomestici nuovi (rientranti nella categoria A+ ovvero A per i forni).

destinati all’immobile abitativo già oggetto di intervento di recupero edilizio che fruisce della detrazione Irpef del 50%.

Osserva - Il principale presupposto per avere la detrazione, è l’effettuazione di un intervento di recupero del patrimonio edilizio, sia su singole unità immobiliari residenziali, che su parti comuni di edifici residenziali (guardiole, appartamento del portiere, ecc.). Le spese per tali interventi devono essere state sostenute a partire dal 26 giugno 2012.

Per usufruire della detrazione è indispensabile che la data (8) di inizio dei lavori sia anteriore al quella in cui sono sostenute le spese. Per i pagamenti valgono le stesse regole vigenti per i lavori di ristrutturazione (bonifico bancario ecc.).

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(8) La data di avvio dei lavori può essere dimostrata da eventuali abilitazioni amministrative, dalla comunicazione preventiva all’Asl (se obbligatoria), oppure da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, per lavori per i quali non sono necessarie comunicazioni o titoli abitativi.

IL BONUS ENERGETICO

L’art. 1, co. 47, L. 23.12.2014, n. 190, ha prorogato anche la detrazione Irpef/Ires del 65% (55% per le spese sostenute fino al 5 giugno 2013) per le spese di riqualificazione energetica degli edifici fino alle spese sostenute a tutto il 2015 (9), allineando alla stessa scadenza sia gli interventi sulle singole unità immobiliari, sia gli interventi sulle parti comuni condominiali.

La detrazione sul risparmio energetico è generalmente riconosciuta se le spese sono state sostenute per:

- la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento;

- il miglioramento termico dell’edificio;

- l’installazione di pannelli solari;

- la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

La detrazione Irpef/Ires (10) del 65% è stata estesa alle spese sostenute dal 01.01.2015 al 31.12.2015 per:

-> l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari di cui all’allegato M del D.Lgs. 29.12.2006, n. 311, entro la soglia massima di spesa pari a 92.308 euro (detrazione max. 60.000 euro);

→ l’acquisto e la posa in opera degli impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, entro la soglia massima di spesa pari a 46.154 euro (detrazione massima di 30.000 euro).

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(9) Dal 2016 l’agevolazione sarà sostituita con la detrazione fiscale prevista per le ristrutturazioni edilizie.

(10) Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento. In particolare i titolari di reddito d’impresa possono usufruire della detrazione solo con riferimento ai fabbricati strumentali da essi utilizzati nell’esercizio della loro attività imprenditoriale.

INTERVENTI ANTISISMICI

Viene prevista la detrazione maggiorata al 65% (dal 4 agosto 2013) fino al 31 dicembre 2015 per i soggetti passivi Irpef ed Ires sugli interventi di edifici caratterizzati da un alto grado di pericolosità sismica e dalla destinazione ad abitazione principale o allo svolgimento di attività produttive.

La detrazione, da calcolare su un importo complessivo massimo di 96.000 euro per unità immobiliare (da ripartire sempre in dieci quote annuali di pari importo), può essere fruita da soggetti passivi Irpef e Ires, sempre che:

- le spese siano rimaste a loro carico;

- possiedano o detengano l’immobile in base a un titolo idoneo (diritto di proprietà o altro diritto reale, contratto di locazione, o altro diritto personale di godimento).

L’agevolazione può essere richiesta se:

- l’intervento è effettuato su costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive (11);

- l’immobile si trova in zone sismiche ad alta pericolosità, i cui criteri di identificazione sono stati fissati con ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003.

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(11) Per costruzioni adibite ad attività produttive si intendono le unità immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali.

IMMOBILI RISTRUTTURATI - NUOVO TERMINE DI VENDITA

La Legge di Stabilità 2015 ha modificato l’art. 16-bis, co. 3, D.P.R. 917/1986, ed ha esteso da 6 a 18 mesi dalla data del termine dei lavori, il periodo di tempo entro il quale le imprese di costruzione o ristrutturazione, ovvero le cooperative edilizie, devono vendere o assegnare l’immobile oggetto di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia (12), affinché l’acquirente o assegnatario dell’immobile possa fruire della detrazione Irpef del 50%. La detrazione spetta entro l’importo massimo di 96.000 euro riferito alla singola unità abitativa.

Restauro e risanamento conservativo

↓

Sono interventi effettuati per la conservazione degli edifici e per assicurare la loro funzionalità

Ristrutturazione edilizia

↓

Sono gli interventi volti a trasformare un edificio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente

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(12) Il calcolo della detrazione dovrà essere effettuato indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfettario pari al 25 % del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione.

CONDIZIONI PER L’AGEVOLAZIONE

1. L’acquisto o assegnazione dell’immobile deve avvenire entro i termini sopra indicati (18 mesi).

2. L’immobile deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia (quindi sull’intero fabbricato).

3. Il termine immobile deve essere inteso come singola unità immobiliare.

4. In caso di compromesso, il rogito deve avvenire nei termini previsti.

5. Anche in questo caso i pagamenti devono essere effettuati mediante bonifico.

LA CUMULABILITÀ DELLE AGEVOLAZIONI

La detrazione relativa al recupero edilizio non è cumulabile con l’agevolazione fiscale (del 65%) prevista per gli interventi relativi al risparmio energetico.

Se gli interventi realizzati rientrano in entrambe le agevolazioni (risparmio energetico e ristrutturazioni edilizie), si potrà beneficiare solamente dell’una o dell’altra agevolazione, naturalmente eseguendo tutti gli adempimenti previsti in relazione alla tipologia di agevolazione optata.

NOVITÀ SULLA RITENUTA SUL BONIFICO

Quando si va ad effettuare il bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori.

Dal 1° gennaio 2015 la ritenuta è pari all’8% (prima dell’entrata in vigore della legge di stabilità 2015 era al 4%).

Osserva - Con riferimento ai pagamenti a favore dei Comuni, se il contribuente paga con bonifico, pur non essendo in questo caso tenuto a tale forma di versamento, deve indicare nella motivazione del pagamento il Comune, come soggetto beneficiario e la causale del versamento (*ad esempio, oneri di urbanizzazione, ecc.). Così facendo la banca o Poste Spa non codificano il versamento come importo soggetto a ritenuta (Ris. n. 3/E del 4 gennaio 2011*).

I pagamenti effettuati mediante bonifico per potersi avvalere delle detrazioni del 50% o del 65% sono relativi alle fatture emesse da fornitori che operano sia nell’ambito del reddito d’impresa che del lavoro autonomo.

In particolare le agevolazioni sono anche relative alle prestazioni professionali che riguardano:

→ per la detrazione Irpef del 50% le consulenze per la progettazione, per la redazione di perizie tecniche, per la redazione della documentazione sulla sicurezza statica del patrimonio edilizio;

→ per la detrazione Irpef/Ires del 65% le consulenze per la redazione dell’attestato di certificazione energetica o di qualificazione energetica e per l’invio all’Enea della documentazione obbligatoria.

L’ALIQUOTA IVA RIDOTTA

Anche in virtù di ciò, l’Iva relativa alle prestazioni di servizi o cessioni di beni, varia in relazione alla tipologia di spesa a cui si riferisce il pagamento con bonifico. Nello specifico si può avere l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% (13) o del 22%.

La Circolare n. 40/E del 2010, ha specificato che la ritenuta di acconto deve essere calcolata sull’imponibile.

Non essendo la banca che accredita il bonifico a conoscenza dell’aliquota Iva applicata all’operazione, la ritenuta dell’8% è calcolata su un imponibile determinato assumendo l’Iva sempre nella misura del 22%, indipendentemente dall’importo fatturato e dalla eventuale presenza in fattura di corrispettivi assoggettati ad Iva con aliquota pari al 10% o di rimborsi spese anticipati in nome e per conto del committente (esclusi da Iva ai sensi dell’art. 15, co. 3, D.P.R. 633/1972).

A volte per le somme oggetto di un bonifico che fruisce della detrazione del 50% o del 65%, è già prevista l’effettuazione di una ritenuta da parte del soggetto ordinante In particolare: - sui corrispettivi dovuti dai condomìni per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o di servizi è prevista una ritenuta di acconto del 4%; - sui corrispettivi dovuti ai professionisti è prevista una ritenuta di acconto del 20% (operata ai fini Irpef).

La sopra citata circolare (40/E/2010) ha anche chiarito che per evitare, in alcune ipotesi, che le imprese ed i professionisti che effettuano prestazioni di servizi per interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica subiscano un doppio prelievo alla fonte sugli stessi corrispettivi, deve essere applicata la sola ritenuta dell’8% da parte della banca beneficiaria (in questi casi non operano le ritenute ordinariamente previste dal D.P.R. 600/1973).

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(13) L’applicazione dell’aliquota Iva ridotta del 10% si ha nei di contratti di appalto, di prestazione d’opera, di fornitura con posa in opera per la realizzazione di interventi di manutenzione, restauro, risanamento conservativo, o ristrutturazione edilizia su fabbricati a prevalente destinazione abitativa.

CONTABILIZZAZIONE DELLA RITENUTA PER IL BENEFICIARIO

La ritenuta di acconto dell’8% viene applicata in fase di accredito al beneficiario del bonifico agevolato nei seguenti casi di detrazioni Irpef del 50% e del 65%:

- bonifici per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio;

- bonifici nel caso di acquisto di mobili e elettrodomestici nuovi (bonus arredi);

- bonifici per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.

La ritenuta non va esposta in fattura ma viene applicata solo dalla banca o dalla posta.

Il beneficiario si vedrà accreditato un bonifico di importo pari al lordo della fattura decurtato della ritenuta di acconto dell’8% ai fini Irpef/Ires, che potrà scomputare in sede di liquidazione delle imposte nella dichiarazione dei redditi.

Le imprese in contabilità ordinaria potranno utilizzare un apposito sottoconto per tali tipologie di ritenute e poter scomputare la ritenuta già in fase di accantonamento delle imposte d’esercizio, riducendo i debiti tributari.

Osserva - Entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello in cui sono state operate le ritenute dovranno essere certificati gli avvenuti versamenti delle stesse. L’Agenzia delle Entrate ha approvato il codice tributo 1039 da utilizzare da parte di banche e Poste per effettuare il versamento entro il giorno 16 del mese successivo all’accredito dei bonifici.

Quadro Normativo
- DPR n. 600/1973 - DPR n. 917/86 - Articolo 16-bis - Legge n. 296/2006 - Circolare Agenzia Entrate n. 40/E del 28.07.2010 - D.L. n. 78/2010 - D.L. n. 201/2011 - Legge n. 90/2013 - Circolare Agenzia Entrate n. 11/E del 21.05.2014 - Legge 23.12.2014, n. 190 - Art. 1, commi 47, 48, 657

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