Cedolare secca, secondo acconto in scadenza. Calcolo e modalità di versamento

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Il 30 novembre 2025 è la data fissata in calendario per il versamento della seconda rata o dell’acconto in unica soluzione delle imposte risultanti dalla dichiarazione dei redditi 2025. Poiché il giorno cade di domenica, la scadenza slitta automaticamente al 1° dicembre 2025, secondo le regole generali che disciplinano il differimento dei termini quando ricadono in un giorno festivo.

Tra le imposte interessate rientra anche la cedolare secca, l’imposta sostitutiva dell’IRPEF applicata ai redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Entro questa data i contribuenti che hanno optato per tale regime devono provvedere al versamento del secondo acconto dovuto per l’anno in corso.

Il calcolo dell’acconto segue le stesse modalità previste per le altre imposte sui redditi e può essere effettuato ricorrendo al metodo storico oppure al metodo previsionale, con implicazioni operative che richiedono un’attenta valutazione.

La scadenza del 1° dicembre 2025 assume, quindi, particolare rilevanza per i proprietari che applicano la cedolare secca, chiamati a completare il versamento dell’acconto dovuto, evitando irregolarità e possibili contestazioni in sede di controllo.

Chi è tenuto al versamento dell’acconto della cedolare secca

Sono tenuti al versamento dell’acconto della cedolare secca i contribuenti che, nell’anno d’imposta precedente, hanno percepito redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo per i quali hanno esercitato l’opzione per il regime sostitutivo. La cedolare secca, infatti, costituisce una modalità alternativa di tassazione destinata alle persone fisiche che concedono in locazione immobili rientranti nelle categorie catastali abitative, con esclusione degli immobili classificati in categoria A/10 e degli immobili concessi in locazione nell’ambito dell’attività d’impresa o professionale.

La cedolare secca sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito fondiario derivante dal canone di locazione e comporta ulteriori benefici fiscali. In particolare, i contribuenti che optano per questo regime non sono tenuti al versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo sulla registrazione, proroga o risoluzione del contratto di locazione. Questa semplificazione amministrativa, unita alla predeterminazione dell’aliquota (generalmente pari al 21% per i contratti a canone libero e al 10% per i contratti a canone concordato), rappresenta uno dei principali motivi per cui il regime risulta spesso più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria.

L’obbligo di versamento dell’acconto si determina quando l’imposta dovuta per l’anno precedente supera 52 euro. In tali casi, il contribuente è tenuto a versare l’acconto per l’anno in corso, secondo le regole generali previste per le imposte sui redditi. Non è invece richiesto alcun versamento qualora il 2025 rappresenti il primo anno di locazione soggetta a cedolare secca, poiché manca il dato storico su cui calcolare l’acconto.

In questo contesto, il versamento dell’acconto costituisce un adempimento fondamentale per i contribuenti che scelgono la cedolare secca, garantendo la corretta applicazione del regime fiscale agevolato e prevenendo l’applicazione delle sanzioni previste in caso di omesso o insufficiente versamento.

Come funziona la cedolare secca

Il funzionamento della cedolare secca si basa sull’applicazione di un’imposta sostitutiva, calcolata direttamente sul canone di locazione annuale pattuito tra le parti. L’imposta è determinata applicando una delle due aliquote previste dalla normativa vigente: 21% o 10%, a seconda della tipologia di contratto.

L’aliquota del 21% si applica ai contratti a canone libero, generalmente della durata 4+4 anni. Questa rappresenta la forma ordinaria del regime, destinata a tutte le locazioni abitative che non rientrano nelle ipotesi di canone concordato.

L’aliquota ridotta del 10%, invece, è riservata ai contratti a canone concordato, come i contratti a durata 3+2 anni, i contratti transitori e i contratti per studenti universitari stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa o nei Comuni per i quali sia stata deliberata una situazione di emergenza abitativa. Tale aliquota agevolata comporta un significativo risparmio fiscale rispetto sia al regime ordinario della cedolare secca sia, ancor più, alla tassazione IRPEF progressiva, che potrebbe assoggettare il reddito fondiario a scaglioni superiori.

Il regime presenta anche vantaggi di natura amministrativa. L’opzione per la cedolare secca comporta, infatti, l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo sulla registrazione, proroga o risoluzione dei contratti di locazione, semplificando gli adempimenti a carico del locatore.

L’applicazione della cedolare secca richiede una specifica opzione, esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione tramite modello RLI, oppure in occasione delle annualità successive. L’opzione deve essere considerata con attenzione, poiché incide sull’intero periodo d’imposta e determina modalità di calcolo e versamento autonome rispetto al regime IRPEF ordinario.

Quando l’acconto è dovuto e quando non è dovuto

L’obbligo di versamento dell’acconto della cedolare secca si determina verificando l’importo dell’imposta dovuta per l’anno d’imposta precedente, sulla base dei dati indicati nella dichiarazione dei redditi. Le regole applicate sono le stesse previste per le altre imposte sui redditi.

L’acconto della cedolare secca è dovuto quando l’imposta risultante dalla dichiarazione relativa all’anno 2024 supera 52 euro. In questo caso, il contribuente è tenuto a versare per il 2025 l’intero importo dell’acconto, da suddividere eventualmente in due rate, secondo le soglie e le modalità stabilite dalla normativa.

Viceversa, l’acconto non è dovuto in due circostanze ben definite:

1. Imposta dovuta per il 2024 pari o inferiore a 52 euro
   In questo caso la normativa esonera dal versamento dell’acconto, poiché l’imposta residua è ritenuta fiscalmente irrilevante ai fini dell’anticipazione.
2. Primo anno di locazione soggetta a cedolare secca (anno d’imposta 2025)
   Se il contribuente inizia ad applicare la cedolare secca nel 2025, non esiste un dato storico su cui calcolare l’acconto. L’obbligo di versamento sorgerà soltanto dall’anno successivo, in base all’imposta dovuta per il 2025.

Oltre a queste ipotesi di esonero totale, è utile considerare che l’importo dell’acconto determina anche la modalità di pagamento. Quando l’acconto complessivo è inferiore a 257,52 euro, è richiesto un unico versamento entro il 1° dicembre 2025. Se, invece, supera tale soglia, l’importo deve essere ripartito in due rate: la prima da versare a giugno e la seconda entro la scadenza di fine novembre (posticipata al 1° dicembre 2025).

NOTA BENE: Le persone fisiche versano la prima rata in misura pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto e la seconda in misura pari al restante 60%. I contribuenti che esercitano attività soggette agli Indici Sintetici di Affidabilità (ISA) versano due rate di uguale importo:

• 50% a giugno;
• 50% a dicembre.

La corretta individuazione dell’obbligo di versamento e della misura dell’acconto è essenziale per evitare irregolarità e per garantire il corretto adempimento degli obblighi fiscali legati al regime della cedolare secca.

Calcolo dell’acconto: metodo storico e metodo previsionale

Il calcolo dell’acconto della cedolare secca può essere effettuato seguendo due criteri: il metodo storico oppure il metodo previsionale. La scelta tra le due modalità incide sull’importo da versare entro il 1° dicembre 2025 e richiede una valutazione accurata dei dati dichiarativi e dell’andamento dei redditi da locazione nell’anno in corso.

Metodo storico

Il metodo storico rappresenta la regola generale. In questo caso, l’acconto dovuto per il 2025 è calcolato sulla base dell’imposta dovuta per il 2024, così come risultante dalla dichiarazione dei redditi. L’importo corrisponde al 100% dell’imposta dell’anno precedente, e deve essere suddiviso in una o due rate a seconda che l’acconto sia inferiore o superiore alla soglia di 257,52 euro.

Questa modalità garantisce la massima sicurezza fiscale, poiché si fonda su dati certi e già dichiarati all’Amministrazione finanziaria.

Metodo previsionale

Il metodo previsionale consente di stimare l’acconto sulla base di una imposta inferiore prevista per il 2025. È una soluzione utile quando si verificano eventi che riducono i redditi da locazione, come:

• la risoluzione anticipata del contratto;
• la riduzione del canone concordata tra le parti;
• il minor numero di immobili locati nel corso dell’anno.

Applicare il metodo previsionale può ridurre l’importo da versare entro il 1° dicembre 2025, alleggerendo il carico finanziario del contribuente. Tuttavia, questa scelta richiede prudenza. Se l’imposta effettiva dovuta per il 2025 risulterà superiore a quella stimata, il contribuente sarà tenuto a pagare la differenza, oltre alle sanzioni e agli interessi previsti per l’omesso o insufficiente versamento.

Per questo motivo, il metodo previsionale è consigliato solo quando vi è una ragionevole certezza che il reddito da locazione del 2025 sarà effettivamente inferiore rispetto all’anno precedente.

Attenzione alle sanzioni

Se l’importo versato con metodo previsionale risulta inferiore al dovuto, il contribuente deve versare:

• la maggiore imposta,
• le sanzioni per omesso o insufficiente versamento,
• gli interessi.

Modalità di versamento e codici tributo

Il versamento dell’acconto della cedolare secca deve essere effettuato tramite modello F24, utilizzando la sezione dedicata all’“Erario”. Il contribuente può procedere al pagamento attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate o mediante home banking, seguendo le regole ordinarie previste per i versamenti delle imposte sui redditi.

Codici tributo da utilizzare

Per il corretto adempimento è necessario indicare il codice tributo appropriato, scegliendo tra quelli previsti per la cedolare secca:

• 1840 – Cedolare secca – acconto (prima rata o acconto in unica soluzione);
• 1841 – Cedolare secca – seconda rata di acconto;
• 1842 – Cedolare secca – saldo;
• 1843 – Cedolare secca – sanzioni, da utilizzare in caso di ravvedimento operoso.

È inoltre fondamentale indicare correttamente l’anno di riferimento, ossia l’anno d’imposta per cui si effettua il versamento:

• 2025 per il secondo acconto in scadenza il 1° dicembre 2025;
• 2024 nel caso di versamento del saldo effettuato nel corso del 2025.

Compilazione pratica del modello F24

Nella sezione “Erario” del modello F24 devono essere compilati i seguenti campi:

1. Codice tributo: inserire uno dei codici sopra indicati.
2. Anno di riferimento: indicare l’anno d’imposta nel formato “AAAA” (es. “2025”).
3. Importi a debito: riportare l’importo dell’acconto dovuto.
4. Totale: indicare la somma complessiva degli importi inseriti nella sezione Erario.

I contribuenti che dispongono di crediti d’imposta possono utilizzarli in compensazione, secondo le regole previste dall’articolo 17 del decreto legislativo n. 241/1997. È possibile effettuare sia compensazioni verticali (crediti della stessa imposta) sia compensazioni orizzontali (crediti di imposta di natura diversa). In alcuni casi, può essere necessario il visto di conformità, soprattutto quando l’ammontare dei crediti compensati supera le soglie previste dalla normativa.

Strumenti di pagamento

Il versamento può essere eseguito attraverso:

• i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (F24 web o F24 online);
• i portali di home banking delle banche e degli intermediari finanziari;
• gli intermediari abilitati incaricati dal contribuente.

Molti sistemi di pagamento online mettono a disposizione procedure guidate che consentono di selezionare la voce relativa alla cedolare secca, riducendo il rischio di errori nella compilazione.

Di seguito si riporta una Tabella riepilogativa contenente le principali informazioni operative relative alla scadenza del 1° dicembre 2025.

Tema	Informazione utile
Scadenza	1° dicembre 2025 (slittamento dal 30 novembre, che cade di domenica)
Tipologia di versamento	Seconda rata di acconto oppure acconto in unica soluzione
Imposta interessata	Cedolare secca su locazioni abitative
Quando l’acconto è dovuto	Imposta 2024 superiore a 52 €
Quando non è dovuto	Imposta 2024 pari o inferiore a 52 €; primo anno di locazione con cedolare secca (2025)
Importo inferiore a 257,52 €	Acconto da versare in un’unica soluzione entro il 1° dicembre
Importo superiore a 257,52 €	Due rate: giugno (prima), dicembre (seconda)
Aliquote cedolare secca	21% (canone libero); 10% (canone concordato)
Metodo di calcolo	Metodo storico (imposta 2024) o metodo previsionale (imposta stimata 2025)
Rischi del previsionale	Sanzioni e interessi in caso di versamento insufficiente
Modello di pagamento	Modello F24 – Sezione “Erario”
Codici tributo	1840 (acconto), 1841 (seconda rata), 1842 (saldo), 1843 (sanzioni)
Compensazioni consentite	Verticale e orizzontale (art. 17 D.lgs. 241/1997), con eventuale visto di conformità
Strumenti di pagamento	F24 online, home banking, intermediari abilitati