Affitti brevi: la Consulta conferma i limiti imposti dai Comuni

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La Corte Costituzionale ha confermato la legittimità delle disposizioni della Legge Toscana n. 61 del 2024, che regolano le strutture alberghiere, le strutture extra-alberghiere e gli affitti brevi.

Ha respinto le obiezioni sull’aumento della capacità ricettiva degli alberghi, sulla destinazione d’uso delle strutture extra-alberghiere e sull’obbligo di gestione imprenditoriale, ribadendo che tali norme rientrano nella competenza regionale e sono funzionali a una regolamentazione armonica del settore turistico.

Corte Costituzionale su Legge regionale Toscana e affitti brevi: sì ai limiti imposti dai Comuni

Con la sentenza n. 186 del 16 dicembre 2025, la Consulta ha esaminato diverse disposizioni della legge della Regione Toscana riguardanti le attività alberghiere e turistiche extra-alberghiere, pronunciandosi sulle questioni di legittimità costituzionale sollevate dal Presidente del Consiglio dei Ministri.

La questione di legittimità esaminata dalla Corte

La Consulta, nel dettaglio, ha esaminato il ricorso del Presidente del Consiglio dei Ministri contro la legge regionale Toscana n. 61 del 2024, che regola appunto le attività alberghiere e turistiche extra-alberghiere.

Nel ricorso erano censurate alcune disposizioni relative agli alberghi che utilizzano unità immobiliari residenziali, alle strutture ricettive extra-alberghiere e alle locazioni turistiche brevi.

Le disposizioni impugnate dalla Legge Toscana  

Le disposizioni contestate includevano l'articolo 22, comma 6 che consente agli alberghi di ampliare la loro capacità ricettiva attraverso l'integrazione di unità residenziali, ma prevede che i Comuni possano limitare tale possibilità.

Censurati anche gli articoli 41-45 riguardanti le strutture ricettive extra-alberghiere, come bed and breakfast e affittacamere, stabilendo l'obbligo di gestione imprenditoriale.

In discussione, infine, l'articolo 59, che introduce criteri e limiti per le locazioni turistiche brevi nei Comuni con alta densità turistica, consentendo ai Comuni medesimi di introdurre regolamenti specifici per limitare l'afflusso turistico in alcune aree, prevenendo l'overtourism e tutelando la disponibilità di alloggi a lungo termine, in linea con le esigenze territoriali.

La decisione della Corte Costituzionale

La Consulta ha dichiarato le questioni di legittimità ad essa sottoposte in parte infondate e in parte inammissibili.

In merito all’articolo 22, comma 6, che consente agli alberghi di aumentare la propria capacità ricettiva associando unità residenziali, la Corte ha ritenuto legittimo il potere dei Comuni di limitare tale espansione, poiché questa misura risponde all’esigenza di regolare gli insediamenti turistici sul territorio.

Per quanto riguarda le strutture extra-alberghiere (articolo 41, comma 3), la Consulta ha respinto le obiezioni relative all’obbligo di destinazione d’uso turistico-ricettiva per queste strutture, ritenendo che tale vincolo fosse coerente con la gestione stabile e organizzata delle stesse.

Inoltre, la Corte ha considerato la norma transitoria dell'articolo 144, comma 3 legittima, poiché non introduce discriminazioni irragionevoli, concedendo a tutti i proprietari un periodo di adeguamento fino al 2026.

A seguire, è stato confermato che l’obbligo di gestione imprenditoriale per le strutture ricettive extra-alberghiere (articoli 41-45) rientra nella competenza regionale in materia di turismo, garantendo una regolazione armonica del settore.

E' stato poi escluso che l'articolo 59 sugli affitti brevi invada la materia dell'ordinamento civile, confermando che la normativa riguarda principalmente il governo del territorio e il turismo. 

Legittimità delle disposizioni della Regione Toscana  

La sentenza della Corte Costituzionale segna una vittoria per la Regione Toscana nella regolamentazione delle attività turistiche.

Le disposizioni che riguardano l’ampliamento della capacità ricettiva alberghiera, la gestione delle strutture extra-alberghiere e le locazioni turistiche brevi sono state tutte giudicate costituzionalmente valide, a condizione che siano applicate in modo proporzionato e in linea con gli interessi pubblici.