Valorizzazione edilizia: agevolazioni anche per rivendita di un’unità

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Si applicano le agevolazioni riconosciute per le valorizzazioni edilizie - articolo 7, Dl n. 34/2019 – all’impresa di costruzioni che vende una unità immobiliare dell’edificio prima di ristrutturarla, ma stipula un contratto di appalto con l’acquirente per il quale il venditore rimane l’appaltatore dei lavori anche su tale unità? La conclusione viene offerta nella risposta a interpello n. 94 del 4 marzo 2022 dell’Agenzia delle Entrate.

Incentivi per valorizzazioni edilizie: condizioni

Un’impresa di costruzioni ha acquisito un fabbricato avvalendosi degli incentivi di cui all’articolo 7 Dl n. 34/2019. In particolare, la norma prevede agevolazioni per le imprese di costruzioni che acquistano un intero fabbricato entro il 31/12/2021 ed entro 10 anni dalla data di acquisto provvedono alla demolizione e alla ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica oppure eseguono interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall'art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) Dpr n. 380/2001.

In ogni caso, l’edificio ristrutturato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche "Near Zero Energy Building" (NZEB) A o B.

Altresì, è richiesto che l’impresa costruttrice venda almeno il 75% del volume del fabbricato risultante dai lavori.

L’agevolazione consiste nell'applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (200 euro ciascuna, per un importo complessivo di 600 euro). Qualora non si rispettino le condizioni fissate dalla normativa, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria con l’aggiunta della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.

Vendita di un'unità prima dell'avvio dei lavori

Ma cosa accade, in materia di fruibilità del beneficio, se l’impresa vende, prima dell'avvio delle opere sull'intero fabbricato, un’unità immobiliare e contestualmente stipula un contratto di appalto con l’acquirente per il quale il venditore realizzerà come appaltatore i lavori di valorizzazione anche su tale unità?

Nella risposta n. 94 del 4 marzo 2022, l’A.F. osserva che, nell’ipotesi prospettata, l’impresa, come appaltatore, potrà terminare i lavori con riferimento all’unità che intende vendere e quindi assolvere all'impegno di valorizzare l'intero fabbricato. In pratica, l'impegno assunto dalla società in fase di stipula del contratto di appalto si "salda" con quello assunto dal medesimo soggetto in fase di acquisto dell'intero fabbricato.

L’istante potrà, pertanto, beneficiare delle imposte ridotte essendo garantito il rispetto della finalità della norma agevolativa, ossia procedere ad un processo di rigenerazione urbana tramite interventi di sostituzione edilizia.