Trasferimenti di immobili a garanzia: sostitutiva non sempre applicabile

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Lo studio n. 157-2017/T del Notariato è dedicato alle “inferenze fiscali” collegate alle operazioni di trasferimento immobiliare a scopo di garanzia, nell'ambito delle particolari procedure previste dalle recenti riforme in tema di credito bancario.

In particolare, lo scopo che si prefiggono i notai è quello di verificare se sia o meno applicabile, alle varie fattispecie traslative, il regime fiscale sostitutivo di cui agli articoli 15 e seguenti del DPR n. 601/73.

Le conclusioni a cui giungono sono diverse a seconda delle singole procedure analizzate.

Inapplicabilità del regime sostitutivo

Così, nell’ambito delle cessioni di immobile ipotecato a garanzia di un prestito vitalizio, lo studio deduce l’inapplicabilità del regime sostitutivo, e ciò sull’assunto che il trasferimento si svolge “secondo un'articolazione giuridica e negoziale esterna all'operazione di finanziamento”.

Detto regime, risulterebbe inapplicabile anche nei trasferimenti perfezionati con riferimento al credito immobiliare a favore dei consumatori, qualora l'immobile cauzionale sia trasferito a terzi dal soggetto finanziatore, per conto del debitore consumatore inadempiente, posto che il terzo, in detta ipotesi, è soggetto del tutto estraneo al rapporto di finanziamento.

Atti soggetti a imposta sostitutiva

Diversamente, negli stessi trasferimenti perfezionati relativamente al credito immobiliare a favore dei consumatori per i quali, però, la “circolazione immobiliare rientri nella complessiva articolazione dell'operazione di finanziamento”, senza “aperture” negoziali ulteriori, dando piena attuazione alla tutela delle ragioni creditorie, il regime fiscale sostitutivo viene ritenuto applicabile.

Rientrano, infine, a pieno titolo, tra gli atti soggetti al regime fiscale sostitutivo, i trasferimenti, sospensivamente condizionati all'inadempimento, perfezionati con riferimento al finanziamento alle imprese, e ciò in considerazione della loro qualificazione di atti “esecutivi” dell'operazione di finanziamento.

Lo studio, approvato dalla Commissione Studi Tributari il 14 dicembre 2017, è stato diffuso sul sito del Notariato l’8 febbraio 2018.