Tasi e Imu, le novità

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Nuovi interventi con esenzioni e riduzioni

La Legge di stabilità 2016 ha sicuramente portato delle buone notizie per i possessori di immobili, in particolare con l'abolizione della Tasi per l'abitazione principale sia per il proprietario, o per chi gode di altro diritto reale sull’immobile, sia per l'inquilino.

Altre agevolazioni sono state previste per gli immobili dati in uso gratuito ai familiari, con ulteriori casi di assimilazione all’abitazione principale. Con riferimento all’assimilazione, una specifica norma della Legge di stabilità 2016 sottrae all’autonomia comunale la possibilità di assimilazione ad abitazione principale dell’immobile concesso in comodato tra genitori e figli. In luogo di tale assimilazione viene introdotta una agevolazione che consiste nell'abbattere del 50% la base imponibile per Imu e Tasi. Di conseguenza dal 2016 i casi di assimilazione dell’immobile all’abitazione principale sono solo quelli previsti per legge.

Abitazione principale

Sull'abitazione principale il legislatore è spesso intervenuto modificando il prelievo che grava sulla stessa. Per tale tipologia di immobile è prevista l’esenzione Imu con le relative pertinenze a patto che lo stesso non sia censito in una categoria di lusso ovvero A/1, A/8 o A/9, in quanto in tal caso sconterebbe l'Imu.

La misura del prelievo per le abitazioni principali di lusso è fissata allo 0,4% e il Comune può variare tale percentuale in aumento o diminuzione per un importo massimo dello 0,2%, oltre che prevedere una detrazione pari a 200 euro.

La Legge di stabilità 2016 (208/2015) ha modificato il comma 669 della legge 147/2013, indicando anche l'abitazione principale tra i fabbricati esenti dalla Tasi (Imposta sui servizi indivisibili) e derogando dall'esenzione anche in questo caso le abitazioni di lusso.

Per l'individuazione dell'abitazione principale la norma rinvia all'articolo 13 del D.L. 201/2011 e, sia ai fini Imu che Tasi il concetto di abitazione principale è lo stesso, prevedendo che l’abitazione deve risultare catastalmente unica, e il contribuente deve fissare nell’abitazione la residenza e la dimora.

Relativamente al primo profilo, per abitazione principale si intende l'immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, di conseguenza il contribuente che decide di utilizzare come unica abitazione immobili che catastalmente sono separati, non potrà essere interamente esentato dal prelievo, potrà cioè beneficiare delle agevolazioni solo per una unità immobiliare.

Nota bene - Affinché un immobile possa considerarsi abitazione principale, è necessario inoltre che in esso il contribuente fissi la propria dimora abituale e la propria residenza. Se i coniugi dimorano e risiedono in immobili diversi nello stesso Comune, le agevolazioni spettano in relazione ad uno solo per l'intero nucleo familiare. Se al contrario, gli immobili sono ubicati in Comuni diversi, ciascuno verificherà autonomamente la propria posizione tributaria.

L'esenzione Imu e Tasi, come detto, si estende anche alle pertinenze dell'abitazione principale. La definizione di pertinenza è identica per entrambi i tributi, e sono considerate pertinenze gli immobili censiti nelle categorie catastali C/2 (cantine e soffitte), C/6 (autorimesse e posti auto accatastati) e C/7 (tettorie).

L'esenzione è prevista per una unità pertinenziale di ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. La norma non prevede la possibilità di computare tre pertinenze "a scelta" tra quelle indicate, ma esattamente una per ciascuna delle categorie catastali.

Se ad esempio il contribuente possiede un immobile C/2, uno C/6 e uno C/7 avrà la possibilità di considerarle tutte e tre pertinenze, se invece possiede ad esempio tre immobili C/6, solo uno di questi sarà considerato pertinenza, e gli altri due sconteranno l’aliquota ordinaria.

Immobili locati

Una importante novità contenuta nella Legge di Stabilità 2016 è l’esenzione dal versamento della Tasi per l’inquilino qualora l’immobile occupato sia di categoria catastale non di lusso e rappresenti la sua abitazione principale.  

La norma (comma 14, lett. a, Legge 208/2015) dispone che la Tasi è a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile, escluse le unità immobiliari destinate ad abitazione principale dal possessore nonché dell’utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (di lusso).

Fino al 2015, la Tasi era dovuta sia dal possessore che dall’utilizzatore dell’immobile indipendentemente dal fatto che fosse abitazione principale per quest’ultimo. A decorrere dal 2016, la Tasi sarà a carico anche dell’utilizzatore l’immobile (es. inquilino) solo se questa rappresenta la sua abitazione principale di lusso, o qualora l’immobile occupato non rappresenti la sua abitazione principale.

Viene modificata la norma che prevedeva che la quota Tasi a carico dell’occupante l’immobile fosse quella fissata dalla delibera comunale e variabile tra il 10% ed il 30% del tributo complessivo e che, qualora il Comune nulla avesse previsto in merito, la misura era da intendersi del 10%. La Legge di stabilità  prevede nello specifico che:

• Nel caso in cui l’unità immobiliare è detenuta da un soggetto che la destina ad abitazione principale, escluse quelle classificate nelle categorie di lusso, il possessore versa la Tasi nella percentuale stabilita dal Comune nel regolamento relativo all’anno 2015. Nel caso di mancato invio della delibera entro il termine del 10 settembre 2014 ovvero nel caso di mancata determinazione della predetta percentuale stabilita dal Comune nel regolamento relativo al 2015, la percentuale di versamento a carico del possessore è pari al 90% dell’ammontare complessivo del tributo.

Ciò significa che la quota della Tasi a carico del proprietario è quella fissata dalla delibera comunale, e se nulla dovesse prevedere la delibera in merito, la misura è da intendersi nel 90%.

L’ex casa coniugale

A partire dal 2016, anche per la Tasi, l’ex casa coniugale è considerata abitazione principale per il coniuge assegnatario. Di conseguenza, come per l’Imu, anche per la Tasi dal 2016 l’ex casa coniugale è esonerata dal tributo se appartenente alle categorie catastali non di lusso con le  relative pertinenze.

Fino al 2015 poiché la Tasi è un tributo che grava sia sul possessore dell’immobile che sull’occupante, potevano venirsi a creare due soggetti passivi. Se il coniuge non assegnatario era ad esempio proprietario del 100% della casa assegnata, il coniuge non assegnatario restava possessore dell’immobile (a titolo di proprietà) mentre l’ex coniuge assegnatario ne diventava detentore materiale. In applicazione della disciplina Tasi, l’imposta era dovuta da entrambi i soggetti, il coniuge non assegnatario in qualità di possessore e l’ex coniuge assegnatario in qualità di detentore materiale. Quest’ultimo doveva versare la sua quota Tasi sulla base della percentuale stabilita dalla delibera comunale, mentre la restante parte doveva essere versata dal coniuge non assegnatario.

Nell’ipotesi in cui fosse il coniuge assegnatario proprietario al 100% dell’immobile assegnatogli, poiché in tal caso possessore e detentore coincidono, la Tasi 2015 era dovuta interamente dall’ex coniuge assegnatario.

Unico immobile degli appartenenti alle forze dell’ordine

La disciplina dell’Imu già considera come abitazione principale l’unico immobile iscritto o iscrivibile in catasto edilizio urbano, posseduto e non locato degli appartenenti alle forze dell’ordine (forze armate, di polizia ad ordinamento militare, di polizia ad ordinamento civile, personale dei vigili del fuoco, personale appartenente alla carriera prefettizia) per i quali non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Dal 2016, la predetta disciplina vale anche ai fini Tasi e di conseguenza:

• se l’unico immobile posseduto dal militare (che per ragioni di servizio è costretto a vivere altrove) è di categoria non di lusso, questi nel 2016 non verserà né Imu né Tasi;
• per le pertinenze vale sempre la stessa regola e cioè che sono considerate pertinenze dell’abitazione principale quelle di categoria catastale C/2, C/6 e C/7 nel limite massimo di tre ciascuna appartenente alle predette categorie.

Immobile dell’anziano o disabile ricoverato

Ai fini IMU, per il 2016, è ancora lasciata all’autonomia comunale la possibilità di considerare adibita ad abitazione principale l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.

Con l’abolizione della Tasi tale disciplina viene estesa anche per tale tributo e il Comune può nella delibera disporre l’assimilazione ad abitazione principale dell’immobile dell’anziano o disabile ricoverato sia per l’Imu sia per la Tasi.

Cooperative edilizie

Viene aggiunta un’ulteriore fattispecie di unità immobiliari assimilate all’abitazione principale e ciò sia ai fini Imu che Tasi. Si tratta delle “unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica”.

Le cooperative edilizie di abitazione hanno lo scopo di assicurare ai soci l’acquisto di un’abitazione in proprietà o il possesso sempre di un’abitazione mediante locazione a prezzi e condizioni più vantaggiosi di quelli di mercato.

Per raggiungere tale obbiettivo la cooperativa deve realizzare un progetto edilizio che prevede l’acquisizione di un’area fabbricabile, la presentazione e l’ottenimento dell’approvazione di un progetto edilizio, e se non sono anche imprese di costruzione appaltare eventualmente i lavori.

La cooperativa procede a realizzare degli immobili di civile abitazione che entrano a far parte del proprio patrimonio e che verranno concessi in godimento ai soci assegnatari, dietro pagamento di un canone. La cooperativa realizza gli immobili grazie al versamento delle quote sociali e di altri contributi da parte dei soci che integrano la parte delle spese di costruzione non coperte da mutui fondiari concessi da banche o altri istituti di credito.

Alla luce di quanto stabilito dalla Legge di stabilità 2016, l’Imu e la Tasi non si applicano alle unità immobiliari (non di lusso) appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari ivi comprese unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica.

La riduzione Imu per i fabbricati in uso gratuito

La disciplina Imu e Tasi prevede una serie di assimilazioni all'abitazione principale, alcune di queste sono stabilite dalla legge, altre invece sono introdotte dalla norma come ipotesi possibili che il Comune, se lo ritiene, attraverso la propria potestà regolamentare, può decidere se introdurre o meno.

Una fattispecie nota relativa all’assimilazione all'abitazione principale era quella prevista per gli immobili offerti in uso gratuito ai familiari del contribuente.

L'uso gratuito ai familiari era infatti già previsto quale assimilazione all'abitazione principale nella disciplina vigente al 31 dicembre 2015, ma con previsioni piuttosto limitanti. L'uso gratuito poteva riguardare esclusivamente l'unità immobiliare offerta in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale.

Il Comune doveva scegliere tra uno dei seguenti parametri:

• l'agevolazione doveva operare limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di 500 euro;
• doveva risultare subordinata al fatto che il comodatario appartenesse ad un nucleo familiare con Isee non superiore a 15.000 euro annui.

In caso di più unità immobiliari, la predetta agevolazione poteva essere applicata ad una sola unità immobiliare, ed  inoltre l’agevolazione fino al 2015, risultava facoltativa, quindi prima di applicarla,  si doveva verificare se nel regolamento del Comune fosse effettivamente stata introdotta tale previsione.

Con la Legge di stabilità in luogo dell'assimilazione all'abitazione principale (che avrebbe determinato l'esenzione) è invece presente una riduzione al 50% dell’Imu.

L'agevolazione può trovare applicazione purché:

• il contratto (di comodato) sia registrato;
• il comodante possieda un solo immobile in Italia, e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è sito l'immobile concesso in comodato.

Detto beneficio si estende anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale (non di lusso).

Per l'applicazione dell'esenzione, il soggetto passivo deve attestare il possesso dei requisiti nella dichiarazione Imu/Tasi da presentare ai sensi dell'articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23. E’necessario attestare la volontà di fruire della agevolazione attraverso la presentazione della dichiarazione al Comune a pena di decadenza dal diritto a usufruire del beneficio.

Terreni agricoli

Una modifica sostanziale in materia di Imu, è quella relativa alla fattispecie dei terreni agricoli che viene nuovamente rivoluzionata. Nella disciplina vigente sino al 31 dicembre 2015 i terreni agricoli erano in ogni caso esenti dalla Tasi, ma erano imponibili ai fini Imu.

Quando detti terreni sono posseduti e condotti da Coltivatori diretti (Cd) ovvero da Imprenditori agricoli professionali (Iap), iscritti nell'apposita previdenza, ai fini dell'applicazione dell’Imu erano comunque previste una franchigia e riduzioni di base imponibile, nonché un moltiplicatore ridotto (75 anziché 135).

Diverse esenzioni erano previste (dal D.L. 4/2015) a favore dei seguenti terreni ovvero per:

• i terreni agricoli nonché a quelli incolti ubicati nei comuni classificati totalmente montani di cui all'elenco dei comuni italiani Istat;
• i terreni agricoli, nonché a quelli non coltivati ubicati nei comuni delle isole minori;
• i terreni agricoli nonché a quelli incolti posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, ubicati nei comuni classificati parzialmente montani ai sensi del citato elenco Istat.

Dal 2016 viene ridefinita integralmente la disciplina Imu per la tassazione dei terreni (ai fini Tasi erano e continuano a essere esenti in ogni caso). Principalmente si evidenzia che i terreni posseduti e coltivati dai coltivatori diretti e dagli Iap divengono esenti, indipendentemente dalla loro ubicazione.

Tale esenzione non opera solo nei Comuni montani e parzialmente montani (come avveniva nel 2015), anche quando essi siano in zone pianeggianti.

Di conseguenza, visto che oggi in forza della richiamata previsione risulta applicabile l'esenzione, viene aggiornato l'articolo 13 del D.L. 201/2011 eliminando sia il moltiplicatore ridotto che le franchigie e le riduzioni, in quanto non più applicabili.

Quadro Normativo

Legge n. 208 del 28 dicembre 2015 (Stabilità 2016) Legge n. 147 del 27 dicembre 2013 (Stabilità 2014) Decreto Legge n.201 del 6 dicembre 2011 Decreto Legge n. 4 del 24 gennaio 2015