Superbonus: nuove regole per plusvalenze Immobiliari

La legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) è intervenuta sulla disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili, introducendo, dal 1° gennaio 2024, modifiche in materia di plusvalenze da cessione di immobili dove sono stati eseguiti lavori che hanno fruito del Superbonus che, all’atto della vendita, si siano conclusi da non più di dieci anni.

Opportuni chiarimenti circa l’applicabilità e i casi di esclusione dalla disciplina sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 13 del 13 giugno 2024.

Come si configura tale plusvalenza?

Premessa normativa

La legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di bilancio 2024) ha introdotto, ai commi da 64 a 67 e ai commi 86 e 87:

• novità sulla disciplina delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili;
• misure in materia di variazione dello stato dei beni.

Con riferimento alla parte dedicata alle plusvalenze, sono stati modificati gli articoli 67 e 68 del Tuir (DPR n. 917/1986) per introdurre un’ipotesi di plusvalenza imponibile derivante dalle cessioni d’immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, nonché per definire i criteri di calcolo della plusvalenza in parola.

Ancora, viene prevista la possibilità di applicare alla plusvalenza un’imposizione sostitutiva dell’imposta sul reddito.

NOTA BENE: Le novità si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Nuova disciplina delle plusvalenze imponibili

Per effetto della nuova normativa si pone il seguente panorama.

E’ stato delineato un caso speciale di plusvalenza - che rientra nei redditi diversi - nel caso in cui si proceda alla vendita di immobili che hanno beneficiato di particolari agevolazioni fiscali, come previsto nell'articolo 119 del decreto-legge del 19 maggio 2020, n. 34 (Superbonus).

La specifica riguarda gli immobili venduti entro dieci anni dal completamento degli interventi agevolati.

NOTA BENE: Questa disposizione non si applica agli immobili ereditati o utilizzati come residenza principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo, nei dieci anni precedenti alla vendita o per la maggior parte del periodo, se inferiore a dieci anni, tra l'acquisto o la costruzione e la vendita.

ATTENZIONE: La plusvalenza emerge come reddito diverso se conseguita da un soggetto che non esercita arti e professioni e imprese commerciali o società in nome collettivo e in accomandita semplice.

Soggetti a cui si applica la nuova plusvalenza

In definitiva, la plusvalenza opera per:

• persone fisiche residenti, purché il reddito non sia conseguito nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni;
• società semplici e soggetti a esse equiparati;
• enti non commerciali se l’operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell’esercizio d’impresa commerciale;
• persone fisiche, società e enti di ogni tipo, non residenti, senza stabile organizzazione nel territorio dello Stato, quando il reddito si considera prodotto nel medesimo territorio;
• persone fisiche, società e gli enti di ogni tipo, non residenti, con stabile organizzazione nel territorio dello Stato, se il reddito è prodotto nel territorio dello al di fuori dalla stabile organizzazione.

Operatività della plusvalenza

ATTENZIONE: Come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, il riferimento è alla data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus.

Criteri di calcolo

La normativa modificata stabilisce che la plusvalenza di cui si discute nasce dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Se la cessione di beni immobili riguarda acquisiti per donazione, si assume, come prezzo di acquisto o costo di costruzione, quello sostenuto dal donante.

Per quanto riguarda la determinazione del costo inerente al bene, ci sono due ipotesi a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati ammessi al Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi non più di cinque anni oppure più di cinque anni:

• se non sono trascorsi più di cinque anni, le spese relative agli interventi ammessi al Superbonus non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto (o di costruzione) dell’immobile se, congiuntamente, si è fruito del Superbonus nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito d’imposta;

ESEMPIO: Se per lo stesso immobile si sia fruito dell’agevolazione in parte con il 110 per cento e in parte in una misura inferiore (70 per cento), l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarderà solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110 per cento; le altre spese, invece, potranno essere considerate tra i costi inerenti all’immobile ceduto;

• se sono trascorsi più di cinque anni e si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito d’imposta, nella determinazione dei costi inerenti all’immobile si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.

Applicazione dell’imposta sostitutiva

La norma del Tuir che regola le plusvalenze per la cessione “infradecennale” d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, stabilisce che può applicarsi l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito del 26%.

Variazione dello stato dei beni

Con riferimento alla variazione dello stato dei beni, la legge di bilancio 2024 assegna all’Agenzia delle Entrate il potere di verificare che sia stata presentata, se necessaria, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del Dm n. 701 del 19 aprile 1994, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Faq riepilogative

Si riportano alcune FAQ che possono far comprendere meglio le nuove normative sulle plusvalenze immobiliari introdotte dalla Legge di Bilancio 2024: