Sanatoria volumetria e superfici in aree vincolate: le regole

La possibilità di sanare aumenti di volumetria e superfici realizzati senza autorizzazione rispetto a quanto previsto nei permessi è concessa anche in aree soggette a vincolo paesaggistico, a condizione che venga ottenuto il parere favorevole della Soprintendenza. Tale approvazione può essere acquisita anche attraverso il meccanismo del silenzio assenso.

Con la circolare n. 19 del 4 aprile 2025, diretta a Soprintendenze e Parchi archeologici in tutta Italia, il Ministero della Cultura ha risolto un dibattito emerso subito dopo l’introduzione del decreto Salva casa (DL n. 69/2024).

Il problema derivava dal fatto che il decreto Salva casa consente la sanatoria delle difformità rispetto ai permessi rilasciati, anche nel caso in cui i lavori siano stati realizzati senza o in difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che è necessaria per gli interventi su aree protette da vincoli paesaggistici.

La sanatoria si applica, secondo il Dl n. 69/2024, anche nel caso di lavori che abbiano comportato la creazione di nuove superfici o volumi, o l’aumento di quelli già esistenti.

Le normative di riferimento

Il Ministero della Cultura riporta i riferimenti normativi pertinenti alla questione trattata.

Viene citato l'articolo 36-bis del Testo Unico dell'Edilizia (TUE), che permette la sanatoria degli interventi edilizi realizzati in difformità rispetto al permesso di costruire, o in assenza di autorizzazione, se tali interventi sono conformi alla normativa urbanistica vigente al momento della domanda di sanatoria.

Inoltre, si fa riferimento all'articolo 167, comma 4, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, che regola l'accertamento della compatibilità paesaggistica per interventi edilizi, e viene evidenziata la necessità di ottenere un parere vincolante per i lavori realizzati in assenza di autorizzazione paesaggistica.

La circolare mira a chiarire come queste disposizioni si applicano nel contesto delle sanatorie edilizie.

Confronto tra Codice dei beni culturali e Salva-Casa

Il comma 4 dell'articolo 36-bis modificato introduce una normativa che sembra discostarsi dalle regole stabilite dall'articolo 167, comma 4, lettera a) del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Confrontando le due disposizioni, si osserva che l'articolo 36-bis del TUE consente il rilascio in sanatoria, ossia ex post, del parere vincolante sull'accertamento della compatibilità paesaggistica anche in caso di interventi che abbiano aumentato superfici o volumi, ma solo nei casi specifici previsti dal comma 1 dello stesso articolo. Questi casi, tuttavia, sono esclusi dalla normativa settoriale dell'articolo 167, comma 4, del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Ministero Cultura: chiarimento

La circolare n. 19/2025 del Ministero della Cultura osserva che l'articolo 36-bis del TUE non modifica i principi stabiliti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, poiché il parere delle Soprintendenze (SABAP) continua ad avere valore vincolante per verificare la compatibilità paesaggistica di un intervento edilizio già realizzato. Pertanto, non vi è alcun conflitto con l'articolo 183, comma 6, del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Alla luce di queste considerazioni, si può concludere che l'articolo 36-bis si applica pienamente, seguendo il principio cronologico delle leggi, anche senza un esplicito riferimento alla deroga dell'articolo 167, comma 4, del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Nel caso descritto, quindi, si applicherà quanto previsto dall'articolo 36-bis del TUE e, di conseguenza, sarà possibile rilasciare il parere vincolante anche per gli interventi che siano stati eseguiti con parziali difformità rispetto al permesso di costruire o alla segnalazione certificata di inizio attività, come previsto dall'articolo 34 del TUE, oppure in assenza o in difformità della segnalazione certificata di inizio attività, come indicato nell'articolo 37 del TUE.

Fuori dai casi espressamente previsti dal comma 1 dell'articolo 36-bis del TUE, l'articolo 167 del Codice dei beni culturali e del paesaggio sarà applicato integralmente.

Parere vincolante e silenzio assenso

Inoltre, il documento sottolinea l'importanza di applicare correttamente la normativa del TUE, facendo attenzione a valutare la compatibilità paesaggistica e rilasciando il parere vincolante entro 90 giorni. Dopo questo termine, se il parere non viene dato, si considera come se fosse stato approvato tacitamente e l'ufficio può decidere autonomamente.

Visto che il silenzio assenso comporta che l'Amministrazione non possa più esprimersi sulla compatibilità paesaggistica di un intervento già realizzato, si invita ogni istituto a prendere misure interne per evitare che questo silenzio assenso si verifichi, limitandolo a casi eccezionali.