Rogito consentito su case ultimate

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Per gli immobili gravati da ipoteca

Il divieto per il notaio di procedere alla stipula di un atto di compravendita qualora, prima o durante la stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile, deve ritenersi operante per gli atti di compravendita che vedano come “acquirente” una persona fisica e come venditore un “costruttore” o un imprenditore o una cooperativa edilizia.

Detti atti, inoltre, devono avere ad oggetto un immobile da costruire, ovvero un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata, essendo in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

E’ questa l’interpretazione resa dalla Seconda sezione civile di Cassazione nella sentenza n. 24535 del 1° dicembre 2016, con riferimento alla portata dell’articolo 8 del Decreto legislativo n. 122/2005, posto “in necessaria correlazione con l’ambito di estensione delle altre disposizioni del medesimo testo normativo”.

Divieto Requisiti soggettivi e oggettivi 

Il detto divieto di stipula – continuano i giudici di legittimità – si inserisce tra le disposizioni poste a tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, che “presuppongono una condizione particolare di asimmetria giuridica od economica tra il venditore e l’acquirente e perciò giustificano la specialità del trattamento legislativo”.

Fuori dai requisiti di operatività soggettiva ed oggettiva del Decreto n. 122/2005, deve ritenersi che continui comunque ad operare il generale principio della libera circolazione dei beni immobili gravati da ipoteca o da pignoramento, anche se restano i vincoli pregiudizievoli sul bene.

Niente sanzione al notaio per case agibili

Sulla scorta di queste considerazioni, è stato accolto il ricorso presentato da un notaio contro la decisione di merito con cui era stata confermata nei suoi confronti una sanzione pecuniaria pari a 12mila euro perché ritenuto responsabile dell’infrazione di cui all’articolo 8 citato e per violazione dell’articolo 14 dei vigenti principi di deontologia professionale a seguito del rogito di quindici atti di assegnazione di immobili di una cooperativa ai soci, immobili già ultimati e muniti di certificato di agibilità, ma gravati da ipoteca ancora non cancellata per la presenza di un mutuo frazionato ma non estinto.

La Corte di appello aveva confermato la sanzione disciplinare sull’assunto che l'articolo 8 in oggetto non contenesse alcun limite applicativo riferibile ai soli immobili da costruire e potesse, pertanto, invocarsi anche con riferimento alla vicenda in esame, riguardante immobili per i quali era già stato consegnato il certificato di abitabilità.

Lettura, questa, ritenuta non corretta dalla Suprema corte che ha preferito una interpretazione maggiormente coordinata e sistematica della norma in esame.