Rivalutazioni sul filo dei dubbi

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Nonostante le istruzioni fornite dall’agenzia delle Entrate, con la circolare n. 11/E/2009, sull’opzione della rivalutazione degli immobili da applicare al bilancio 2008 molti restano ancora i quesiti da risolvere. In primo luogo, ci si interroga sulle modalità di ripartizione dei maggiori importi tra fabbricato e terreno sottostante, per poi tentare di chiarire anche gli aspetti legati al concetto di immobile rivalutabile e al trattamento della riserva per le società trasparenti. La circolare 11/E ha chiarito l’ambito oggettivo di applicazione della facoltà prevista dal Dl 185/08, specificando che gli immobili ammortizzabili sono costituiti dai fabbricati strumentali, mentre sono non ammortizzabili i terreni edificabili e gli immobili-patrimonio. In quest’ottica, si deve chiarire come devono essere considerati i cosiddetti immobili-impianti e i terreni adibiti a cave. Il documento delle Entrate si riferisce ai soli “fabbricati” strumentali, dunque sembra escludere la rivalutabilità dei cespiti in questione, mentre la legge parla genericamente di “immobili” ammortizzabili. È necessario, a questo punto, che venga offerta un’indicazione precisa sull’argomento. Circa la rivalutazione delle cave, che rientrano tra le aree non edificabili, la prassi amministrativa considera legittimo l’ammortamento pluriennale del relativo costo, con la necessità di farlo transitare nella categoria degli immobili ammortizzabili. Si dovrebbe meglio specificare che il fabbricato posseduto al 31 dicembre 2008 è comunque rivalutabile, senza considerare le relative possibilità di utilizzo futuro mediante demolizione e sfruttamento edificatorio dell’area sottostante. Una volta individuati gli immobili, resta poi da risolvere il problema legato alle modalità di scomposizione del maggior importo tra terreni e fabbricati strumentali. Un dubbio sorge anche nel fare la rivalutazione separata del fabbricato prendendo in considerazione il cosiddetto valore di sostituzione (limite massimo all’importo iscritto all’attivo dopo l’adeguamento).