Rent to buy. Le critiche del Notariato alla doppia imposizione prevista dal Fisco

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Il trattamento fiscale da applicare, ai fini delle imposte dirette ed indirette, ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (rent to buy) è stato oggetto della circolare n. 4 del 19 febbraio 2015 dell’Agenzia delle Entrate.

La scelta operata dall’Amministrazione finanziaria di considerare il contratto di rent to buy come un duplice contratto, così da operare una doppia tassazione distinguendo la quota del canone imputata al godimento dell’immobile (locazione) da quella imputata in conto prezzo della futura cessione (compravendita nel momento in cui il conduttore esercita il diritto di acquisto), non è piaciuta, tanto da sollevare alcune criticità.

Una di queste è stata avanzata dal Consiglio Nazionale del Notariato che, in una recente nota di commento alla circolare 4/E/2015, ha sottolineato come la scelta di scindere il rent to buy in un contratto di affitto ed in uno di compravendita ai fini del prelievo, comporta una doppia tassazione, che risulta eccessiva.

L’applicazione di una doppia imposta di registro, prima sulla parte relativa alla locazione e poi su quella della successiva compravendita, come se fossero due disposizioni autonome, contrasta con l'unicità del contratto.

Secondo il Notariato, infatti, sarebbe stato più opportuno considerare il rent to buy come un contratto a sé, con peculiarità specifiche, piuttosto che considerarlo come una semplice sommatoria di due contratti (locazione e compravendita). Lo sdoppiamento della fattispecie ha, infatti, come conseguenza l’applicazione di una doppia imposta fissa di registro nel caso in cui sia il godimento che la cessione del bene siano soggetti ad Iva. Viceversa, considerare il rent to buy come una fattispecie contrattuale unitaria, come di fatto è dal punto di vista civilistico, avrebbe comportato l’applicazione di una sola imposta fissa di registro.

Altra criticità ravvisata dai notai riguarda la determinazione dell’imposta di registro da applicare in sede di trasferimento dell'immobile. Secondo il Notariato, oltre all'eventualità di rimborso dell'eccedenza esplicitamente ammessa dall'Agenzia, si dovrebbe anche riconoscere che il tributo applicato agli acconti sia commisurato all'imposta principale dovuta per il trasferimento, rimborsando in ogni caso l'eccedenza.

Si ricorda che il tema del rent to buy è stato oggetto anche di un altro approfondimento (sia civilistico che fiscale) da parte della Fondazione nazionale commercialisti, con documento del 15 marzo 2015.