Registro fisso per l’edificio conferito nel fondo immobiliare

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L’agevolazione contenuta nell’articolo 7, Dl 34/2019, consiste nell’applicazione, fino al 31 dicembre 2021, al contratto di acquisto dell’edificio da demolire o da recuperare delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

Si tratta dei trasferimenti, anche esenti da Iva, di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, a condizione che, nei 10 anni successivi all’acquisto, le stesse provvedano alla:

• demolizione, ricostruzione e successiva alienazione degli stessi immobili, anche se suddivisi in più unità immobiliari purché l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato;
• oppure all’effettuazione degli interventi edilizi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia e provvedano alla successiva alienazione degli stessi immobili, anche se suddivisi in più unità immobiliari, purché l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.

E’ richiesto che la ricostruzione/ristrutturazione avvenga conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B.

La risposta n. 376 del 27 maggio 2021 fornita dall’Agenzia delle Entrate nasce da un quesito posto da una società che fa presente di avere acquistato un complesso edilizio da demolire, ricostruire e rivendere; terminati i lavori, procederà al trasferimento mediante conferimento del nuovo fabbricato ad un Fondo Oicr immobiliare alternativo riservato di tipo chiuso.

Chiede se il conferimento in questione è parificabile all’alienazione di cui all’art. 7 del DL 34/2019.

Ricostruzione di immobili: agevolato anche l’apporto a fondo immobiliare

Il Fisco risponde positivamente facendo presente quanto previsto per il regime fiscale dei fondi comuni di investimento immobiliare (Dl n. 351/2001), ossia:

• che in relazione agli apporti ai fondi immobiliari trova applicazione, ai fini delle imposte sui redditi, la disciplina delle cessioni a titolo oneroso applicabile ai conferimenti;
• che per quanto riguarda l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, vige la sostanziale equiparazione dei conferimenti immobiliari alle vendite immobiliari.

Pertanto, per l'atto di acquisto del fabbricato da demolire e ricostruire, in base alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.

Si precisa che tale orientamento non risulta applicabile agli immobili che non siano “interi fabbricati”, come ad esempio i trasferimenti di terreni o aree edificabili, non inclusi nella norma agevolativa.