Problemi applicativi per le perequazioni urbanistiche

In materia di perequazione urbanistica manca, a livello nazionale, un quadro di regole chiaro ed uniforme che possa risolvere i problemi che la prassi applicativa pone in essere. Sono i Comuni a disciplinare, a livello locale, questo istituto attraverso la previsione di due possibilità: perequazione allargata, riferita cioè a tutto il territorio o perequazione ristretta, riferita a comparti oggetto di strumenti urbanistici. Tuttavia, proprio la mancanza di una legislazione di base che possa fungere da riferimento di legittimità è stata sanzionata, anche recentemente, dai giudici amministrativi. E' dello scorso 17 febbraio la decisione n. 2383 con cui il Tar Lazio ha annullato le regole di perequazione previste dal Piano regolatore di Roma a causa della riscontrata carenza di base legislativa adeguata delle previsioni delle norme tecniche d'attuazione impugnate; e ciò anche a livello regionale. Non solo. Anche il Tar della Lombardia, con sentenza del 17 settembre 2009, ha annullato il piano di governo del territorio (Pgt) del Comune di Buccinasco anche in presenza di una normativa regionale in proposito.

In ogni caso, la cessione dei diritti volumetrici si può produrre o con l'acquisto del proprietario della cubatura spettante ad un'area limitrofa – in questo caso l'impostazione tradizionale qualifica la cessione di cubatura come servitù -, o con l'accordo di redistribuzione fondiaria tra una pluralità di soggetti, le cui aree sono interessate a vario titolo dall'attuazione di un piano urbanistico. In questo secondo caso, è la prassi professionale ad aver elaborato una pluralità di soluzioni alternative.

In base alla qualificazione civilistica di questi contratti di trasferimento della volumetria ne deriva lo specifico trattamento fiscale. In caso di costituzione di servitù, se il soggetto che concede una servitù è un soggetto Iva, quest'ultima si applica con aliquota al 20% sul prezzo convenuto e le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 168 cadauna; se invece il concedente non è soggetto Iva, si paga l'imposta di registro all'8%, l'imposta ipotecaria al 2% e l'imposta catastale all'1%. In caso di accordo di redistribuzione, invece, si applica l'imposta di registro in misura fissa e l'esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.