Bonus prima casa valido in caso di permute e immobili da costruire

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L’agevolazione “prima casa” si applica anche agli immobili in corso di costruzione, inclusi quelli oggetto di permute o contratti atipici, purché destinati ad abitazione non di lusso. Il beneficio è riconosciuto se l’immobile diventa effettiva residenza principale dell’acquirente entro il termine previsto dalla legge.

Così la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25761 del 22 settembre 2025, nel pronunciarsi in materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.

Agevolazione “prima casa” anche per immobili in corso di costruzione e permute

Il caso esaminato

Nel caso all'attenzione della Suprema Corte, l’Agenzia delle Entrate aveva notificato a un contribuente un avviso di liquidazione, contestando la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” fruite in occasione della stipula di un contratto di permuta. L’operazione prevedeva la cessione di un immobile a fronte della costruzione di più unità abitative da parte del costruttore.

Secondo l’Amministrazione finanziaria, la natura dell’operazione e lo stato dell’immobile non avrebbero consentito l’applicazione del regime agevolato.

Le decisioni dei giudici di merito  

La Commissione tributaria provinciale aveva accolto il ricorso del contribuente, confermando la legittimità delle agevolazioni. La Commissione tributaria regionale aveva poi confermato la decisione, rigettando l’appello dell’Agenzia delle Entrate.

La decisione della Cassazione  

Estensione dell’agevolazione “prima casa”  

La Suprema Corte ha confermato la decisione di merito, precisando che le agevolazioni spettano anche per immobili in corso di costruzione, non solo per quelli già ultimati. Ciò che rileva è la destinazione dell’immobile ad abitazione principale non di lusso, nel rispetto della finalità della normativa: favorire l’accesso alla prima casa.

Operazioni atipiche e contratti di permuta  

Il beneficio si applica anche a contratti “atipici”, come le permute con obbligo di costruzione. In tali casi, non rileva la forma contrattuale, ma la sostanza dell’operazione: l’acquisizione, da parte del contribuente, di un’abitazione principale.

Limiti temporali  

Nella decisione, è stato ribadito che il contribuente deve completare la costruzione entro tre anni dall’acquisto. Decorso tale termine, senza che l’immobile sia stato ultimato e adibito a prima casa, l’Amministrazione può contestare la decadenza dall’agevolazione.

Esito della vicenda giudiziaria  

La Suprema Corte, in definitiva, ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando le decisioni di merito favorevoli al contribuente.

È stato riconosciuto il diritto all’agevolazione “prima casa” anche per immobili in costruzione e permute atipiche, con compensazione delle spese di lite.

Quando si applica l’agevolazione  

L’ordinanza conferma che i contribuenti possono beneficiare delle agevolazioni “prima casa” anche in ipotesi particolari, quali:

• acquisto o permuta di immobili in costruzione;
• contratti di permuta che prevedono la realizzazione futura dell’immobile da parte del costruttore.

In ogni caso, restano fermi i requisiti soggettivi (destinazione a residenza principale) e oggettivi (immobile non di lusso).

Il mancato completamento della costruzione entro i tre anni può comportare la revoca del beneficio e il recupero delle imposte non versate, oltre a sanzioni e interessi. È quindi fondamentale che il contribuente dimostri la tempestiva realizzazione dell’immobile e la sua effettiva destinazione a residenza principale.

Il principio di diritto

Di seguito il principio di diritto enunciato dalla Cassazione: