Presupposti delle agevolazioni sulla prima casa

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L'acquisto della casa rappresenta una scelta importante nell’ambito della costituzione del patrimonio familiare, tale operazione viene favorita dalla legge, che ha previsto delle riduzioni d’imposta all’atto dell’acquisto di un immobile da adibire a “prima casa”, oltre che (in determinati casi) esenzioni o agevolazioni per le imposte immobiliari.

Le agevolazioni sulla prima casa sono state introdotte anche in considerazione della rilevanza sociale che la stessa riveste, e lo stesso legislatore, per evitare abusi, ha subordinato la concessione di tali benefici al rispetto di stringenti regole.

Le suddette agevolazioni sono state introdotte dalla Legge n. 168 del 22 aprile 1982, e sono disciplinate dalla Nota II-bis, dell'art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, contenente il T.U. dell'imposta di registro, aggiunta dall’art. 16, del D.L. 155/1993, conv. con modif. dalla L. 243/1993, con contestuale modifica del co. 1 del citato art. 16, nonché dal D.Lgs. 437/1990, dal D.P.R. 643/1972 e dalla Tabella A, Parte seconda e terza, allegata al D.P.R. 633/1972.

L’Agenzia delle Entrate si è di recente occupata proprio della fruibilità delle agevolazioni che ruotano attorno all’acquisto della “prima casa”, evidenziandone presupposti e analizzando casistiche in cui le stesse agevolazioni possono o meno essere applicate.

Diversi sono stati i casi sottoposti all'attenzione dell’Amministrazione finanziaria, ciò dimostra l’importanza che riveste il settore della compravendita degli immobili in particolare per le famiglie, che a seconda dei casi possono beneficiare dello sconto fiscale all’atto dell’acquisto.

Le agevolazioni “prima casa”

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” permette di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto in presenza di determinate condizioni.

Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) dovrà versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se, invece, il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

I requisiti per fruire del beneficio sono i seguenti:

• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha stabilito, o intende stabilire entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui egli svolge la propria attività;
• l’acquirente deve dichiarare nell’atto, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• l’acquirente deve dichiarare inoltre di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

 

La Legge n. 208 del 28 dicembre 2015 (Legge di stabilità 2016) ha introdotto il comma 4-bis, alla Nota II-bis, articolo 1, Tariffa parte I, allegata al Tur, permettendo di beneficiare dell’agevolazione sulla prima casa anche ai proprietari di abitazioni già acquisite con l’agevolazione, purché i requisiti generali previsti, e sopra citati, siano rispettati, e con la condizione che l’immobile già in possesso sia alienato entro un anno dall’acquisto della nuova abitazione.

 

NB! - La mancata alienazione, determina l’obbligo di corrispondere la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, maggiorata degli interessi di mora e della sanzione in misura pari al 30% di tale differenza.

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Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

 

Le agevolazioni non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

 

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente ad una pertinenza per ciascuna categoria.

 

NB! -  Le pertinenze devono essere destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale, e questa deve essere stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

 

Acquisto della seconda casa

Nel caso di acquisto della seconda abitazione, ubicata nello stesso comune in cui è già detenuta un’altra abitazione in proprietà, acquistata senza fruire dell’agevolazione, viene ammessa l’agevolazione sulla prima casa se l’abitazione già posseduta, viene venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

In presenza di una vecchia abitazione acquistata senza agevolazioni, e adibita a prima casa, ubicata nello stesso comune in cui si trova la nuova casa da acquistare, non si dovrebbe determinare la spettanza del beneficio “prima casa” sul nuovo acquisto, perlomeno non prima della vendita della vecchia abitazione, che dovrebbe precedere l’acquisto della nuova.

Diversamente, se l’immobile già in possesso, è stato acquistato con l’agevolazione “prima casa”, a prescindere che l’abitazione nuova da acquistare sia ubicata nello stesso comune o in un comune diverso da quello della casa già posseduta, l’agevolazione sulla “prima casa” vale sul nuovo acquisto, solo se si procede alla vendita entro l’anno successivo della vecchia abitazione.

Nel caso posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate, due coniugi avevano acquistato nel 1990 una abitazione da una società costruttrice con applicazione dell’Iva al 4% prevista in quegli anni per le vendite di abitazioni, senza aver optato per l’agevolazione sulla prima casa (pur possedendo i requisiti previsti dalla vigente normativa), poiché di fatto l’imposizione era coincidente con quella prevista dall’aliquota agevolata (4%).

 

L’aliquota del 4% che prima era prevista per tutte le cessioni di abitazioni effettuate dai costruttori, limitandola esclusivamente all’ipotesi di acquisto della “prima casa”, viene soppressa successivamente con il D.L. 155/1993, a partire dal 22 maggio 1993.

 

Con riferimento al caso specifico già nella circolare n. 19 del 1° marzo 2001, era stato chiarito che ai soggetti che hanno acquistato la propria abitazione da imprese costruttrici, sulla base della normativa vigente fino al 22 maggio 1993, e non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni sulla “prima casa”, presupposto per il quale la Legge n. 448 del 1998 (art. 7, comma 1), subordina l’attribuzione del credito d’imposta, non viene precluso il beneficio qualora viene dimostrato che alla data di acquisto dell’immobile alienato, si era comunque in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della “prima casa”.

In conclusione è possibile procedere ad un nuovo acquisto con applicazione dell’agevolazione sulla “prima casa” a condizione che:

• l’immobile già in possesso sia l’unico posseduto nel comune di residenza;
• al momento dell’acquisto i coniugi non siano titolari di altri immobili su tutto il territorio nazionale acquistati con l’agevolazione sulla prima casa;
• procedano alla vendita dell’immobile in possesso entro un anno dall’acquisto.

 

Acquisto di un immobile collabente

Un altro caso affrontato dagli esperti delle Entrate fa riferimento all’acquisto di un immobile collabente, immobile che risulta censito nella categoria catastale F/2.

Le agevolazioni previste per l’acquisto dell’abitazione principale non operano nel caso di acquisto di un fabbricato collabente, da ristrutturare e poi destinare ad abitazione principale del contribuente.

 

NB! – Un immobile “collabente” è tale quando a causa dell’accentuato livello di degrado, non è in grado di produrre reddito. L’immobile non è abitabile o agibile e comunque di fatto non utilizzabile, a causa di dissesti statici, di fatiscenza, o inesistenza delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale in cui è censito o censibile.

 

Il motivo del diniego fa riferimento alla categoria catastale nella quale vengono censiti gli immobili collabenti, ovvero nella categoria F/2 che a parere dell’Agenzia, non individuerebbe un fabbricato.

L’istanza presentata riguarda sempre la possibilità di beneficiare dell’aliquota ridotta al 2% ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro sull’acquisto di un immobile collabente, nella prospettiva che tali immobili sono destinati a divenire abitazione principale.

 

L’articolo 3, comma 2, lettera b), del D.M. 28/1998 prevede che per le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa di un accentuato livello di degrado, vi sia la possibilità di iscrizione in catasto ai soli fini dell’identificazione.

Ai sensi del successivo articolo 6, comma 1, lettera c), del medesimo decreto, tra le unità di scarsa rilevanza cartografica o censuaria, ricadono le costruzioni non abitabili o inagibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, fatiscenza, o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l’immobile è censito o censibile, e in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 27 del 13 giugno 2016, ha chiarito, a titolo esemplificativo, che soddisfano i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite le seguenti due fattispecie:

• abitazione con muri perimetrali e interni sostanzialmente integri, ma totalmente priva della copertura;
• un fabbricato produttivo con pilastri, travi e muri perimetrali integri, ma privo della copertura.

 

Quando lo stato di fatto di tali immobili, non consente comunque l’iscrizione in altra categoria catastale, risulta attribuibile la destinazione F/2.

 

In tema di applicazione dell’agevolazione per la “prima casa”, l’Agenzia richiama le posizioni della Cassazione che ammettono l’applicazione del beneficio, tanto ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, anche se non ancora idonei a tale uso al momento dell’acquisto, quanto agli immobili che, seppur assoggettati ad uso diverso da quello abitativo, sono acquistati allo scopo di farne, da parte dell’acquirente, la propria abitazione.

 

Nel caso di specie, l’Agenzia delle Entrate ha osservato che l’immobile acquistato (trattasi di un trullo diroccato con annesso deposito) presenta una inidoneità assoluta ed oggettiva all’utilizzo abitativo, in conseguenza di ciò ritiene impossibile applicare le agevolazioni “prima casa”, poiché l’immobile in questione non può essere equiparato ad un immobile in corso di costruzione.

 

Richiamando una sentenza della Cassazione, (la n. 7635 del 2018), l’Agenzia nega l’agevolazione “prima casa” in quanto le unità collabenti F/2 non rientrerebbero nella definizione di fabbricato.

Risulta evidente che il legislatore non intende agevolare progetti futuri, ma l’attuale e concreta utilizzazione dell’immobile acquistato come prima abitazione.

Per completezza sembra opportuno segnalare come la stessa Cassazione, nella sentenza n. 17815 del 2017 afferma invece che “il fabbricato iscritto in categoria catastale F/2 non cessa di essere tale solo perché collabente e privo di rendita”.

Lo stato di “collabenza” ed improduttività di reddito, in altri termini, non fa venir meno in capo all’immobile (fino all’eventuale sua completa demolizione) la tipologia normativa dì “fabbricato”. Tale posizione viene anche confermata con altre successive sentenze (n. 23801 del 2017 e n. 7635 del 2018).

 

Agevolazione e immobile locato nel comune

Sempre in tema di agevolazioni sulla prima casa, in presenza di un immobile locato nello stesso comune dove si intende acquistare una abitazione da adibire a prima casa, beneficiando delle relative agevolazioni, l’Agenzia ha in questo caso risposto negativamente.

Le regole alla base dell’agevolazione (nota II-bis, articolo 1 della Tariffa, parte prima, DPR n.131/1986) puntano, in particolare, sull’ubicazione, e non accennano alla verifica del concreto utilizzo che viene fatto dell’immobile.

Per il fisco costituiscono condizioni ostative alla fruizione dei benefici “prima casa”, tra l’altro, la titolarità dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altro immobile nello stesso comune dove avverrà il nuovo acquisto.

 

NB! - L’agevolazione non spetta in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruirne, sia già in possesso nello stesso Comune (o nell’intero territorio nazionale se acquistato con lo sconto fiscale) di un immobile a uso abitativo.

 

Non è richiesta dalla norma la verifica dell’utilizzo che dell’immobile viene fatto, né con riferimento alle case di abitazione che il contribuente già possiede e che possono precludere l’accesso all’agevolazione, né riguardo all’immobile che intende acquistare.

 

Pertinenza con atto separato

Un ultimo caso posto all’attenzione dell’Agenzia riguarda l’acquisto di un magazzino, accatastato nella categoria C/2, da destinare a pertinenza dell’appartamento, per il quale gli acquirenti hanno beneficiato delle agevolazioni previste per la “prima casa”.

Anche in questo caso, i tecnici delle Entrate partono dalle disposizioni definite dalla norma agevolativa sulla “prima casa” ricordando che queste sono applicabili per la compravendita (anche con atto separato) delle pertinenze dell’immobile precedentemente acquistato con le suddette agevolazioni.

 

NB! - Ricordiamo che sono comprese tra le pertinenze, una sola per ciascuna categoria catastale, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7 che sono destinate a servizio della “prima casa”.

 

La circolare n. 31 del 7 giugno 2010 ha precisato che la normativa e la prassi inerente richiedono, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni alle pertinenze, che queste siano correlate ad un’abitazione acquisita fruendo degli stessi benefici. Il regime impositivo adottato nell’acquisto della casa principale determina quello della relativa pertinenza, anche acquistata successivamente.

L’Agenzia ritiene, dunque, che sia possibile fruire dell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota agevolata del 2%, per l’acquisto di un locale ad uso magazzino accatastato nella categoria C/2, chiarendo ulteriormente che tale agevolazione si applica a condizione che l’immobile acquistato sia effettivamente e sostanzialmente destinato ad essere pertinenza dell’abitazione principale.

 

Quadro Normativo

Legge n. 168 del 22 aprile 1982 Legge n. 208 del 28 dicembre 2015 Circolare Agenzia delle Entrate n. 27 del 13 giugno 2016 Circolare Agenzia delle Entrate n. 31 del 7 giugno 2010 Risposta Agenzia delle Entrate n. 357 e n. 362 del 30 agosto 2019 Risposta Agenzia delle Entrate n. 378 del 10 settembre 2019 Interpello Agenzia delle Entrate n. 377 del 10 settembre 2019