Per il bonus facciate, occhio ai chiarimenti del Fisco
Pubblicato il 02 luglio 2020
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La legge di bilancio 2020 ha introdotto un incentivo fiscale ad hoc per gli interventi eseguiti sulla facciata esterna degli edifici. Nello specifico, è stata prevista la possibilità di fruire di una detrazione dall’imposta lorda pari al 90% delle spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici ubicati in specifiche zone. La detrazione, alquanto vantaggiosa in quanto non presenta tetti di spesa o limitazioni d’altro genere, è stata oggetto di diversi chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Con il presente elaborato si cerca di fare il punto sulle diverse problematiche in materia.
Ambito soggettivo
Sul piano soggettivo, sono destinatari della misura di favore tutti i contribuenti residenti e non, anche se titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati e che possiedono a “qualsiasi titolo” l’immobile oggetto di intervento. Trattasi, in particolare:
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delle persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;
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degli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;
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delle società semplici;
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delle associazioni tra professionisti;
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dei contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone e di capitali).
Trattandosi di una detrazione, il bonus facciate non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva. Sono esclusi, così, dalla possibilità di fruire dell’agevolazione i soggetti forfettari, poiché il loro reddito (determinato forfetariamente) è assoggettato ad imposta sostitutiva. Tuttavia, qualora i soggetti titolari di redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva possiedano anche redditi che concorrono alla formazione del reddito complessivo, potranno utilizzare il “bonus facciate” in diminuzione dalla corrispondente imposta lorda.
Ai fini della detrazione, i soggetti beneficiari devono:
- possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
ovvero
- detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Tuttavia, la mancanza di un titolo di detenzione dell’immobile regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione.
Possono, inoltre, fruire della detrazione in esame i familiari del possessore o del detentore dell’immobile, (individuati ai sensi dell’articolo 5, comma 5 del Tuir) nonché i conviventi di fatto, sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori. La detrazione spetta a tali soggetti a condizione che:
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siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all’avvio dei lavori;
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le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.
La detrazione, invece, non spetta al familiare del possessore o detentore dell’immobile nel caso di interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato), ovvero su quelli che non appartengono all’ambito “privatistico”, quali gli immobili strumentali all’attività. Per fruire del bonus non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato essendo sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi.
Per di più, hanno diritto alla detrazione anche:
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il promissario acquirente dell'immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato;
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chi esegue i lavori in proprio limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.
Ambito oggettivo
Sotto il profilo oggettivo, la detrazione è ammessa a fronte del sostenimento delle spese relative ad interventi finalizzati al recupero o restauro della “facciata esterna”, realizzati:
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su edifici esistenti;
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parti di edifici esistenti;
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su unità immobiliari esistenti
di qualsiasi categoria catastale, “compresi quelli strumentali”. Pertanto, stante la formulazione della norma ed i chiarimenti delle Entrate, l’agevolazione dovrebbe interessare anche tutti gli immobili delle imprese, siano essi strumentali, patrimoniali o merce. Restano, invece, fuori dal beneficio gli interventi effettuati:
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effettuati durante la fase di “costruzione” dell’immobile;
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realizzati mediante “demolizione e ricostruzione” dell’immobile, ivi compresi quelli con la stessa volumetria dell’edificio preesistente inquadrabili nella categoria della ristrutturazione edilizia.
Resta, tuttavia, circoscritto il perimetro di applicazione del nuovo incentivo. Viene, infatti, stabilito che gli interventi agevolabili sono quelli realizzati su edifici esistenti ubicati nelle zone omogenee A e B di cui all’articolo 2 del D.M. 1444/1968 o in zone a queste “assimilabili” in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. Pur trattandosi, in generale, degli edifici del centro storico e di quelli in aree “parzialmente edificate” occorrerà recarsi preliminarmente presso l’ufficio tecnico del comune al fine di individuarne con certezza l’ubicazione in quanto l’edificio oggetto dell’intervento dovrà risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti.
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UBICAZIONE DEGLI EDIFICI |
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zona A |
parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi |
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zona B |
parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A: si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq”. |
Restano, così, “fuori” dall’agevolazione le spese sostenute per interventi in esame effettuati su edifici ubicati nelle zone di cui all’articolo 2 del D.M. 1444/1968:
“C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B);
D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati;
E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui - fermo restando il carattere agricolo delle stesse - il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C);
F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale”.
E’ chiaro che per gli immobili ubicati in dette zone, laddove in possesso dei relativi requisiti, resta possibile beneficiare della detrazione di cui all’articolo 16-bis del Tuir.
Nell’ambito dell’interpello n. 185/E/2020 è stato, tra gli altri, chiarito che sono ammesse al "bonus facciate" anche le spese per interventi su un fabbricato rurale, ove ubicato in una delle zone territoriali omogenee.
Interventi agevolati
Il bonus facciate - stando al tenore della norma - riguarda, in primo luogo, gli “interventi, … finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B” del citato D.M. del 1968. Conseguentemente, appare interessante il concetto di “qualificazione” dell’intervento inteso di “recupero o restauro” della facciata esterna degli edifici. Si tratta, in generale, di un intervento di grado superiore rispetto alla manutenzione ordinaria o straordinaria che il D.P.R. n.380/2001 (articolo 3, comma 1, lettera c)) definisce come segue: “… interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi". Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
Per quanto concerne il concetto di “facciata esterna”, ci viene in aiuto la circolare 2/E/2020 (e l’interpello 185/2020): questa chiarisce che l’agevolazione riguarda gli interventi effettuati “sull’involucro esterno visibile dell’edificio”, ossia gli interventi riguardanti la parte anteriore, frontale e principale dell’edificio nonché quelli effettati sugli altri lati dello stabile; in pratica, il bonus riguarda l’intero perimetro esterno dell’edificio. Diversamente, sono escluse dal bonus facciate le spese per interventi sulle “strutture opache orizzontali o inclinate” dell’involucro edilizio (quali, ad esempio, coperture - lastrici solari, tetti - e pavimenti verso locali non riscaldati o l’esterno nonché per la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli) e le spese per interventi su facciate “interne” dell’edificio “fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico”. Quest’ultima espressione adottata dall’Agenzia nel documento di prassi, di sicuro apre scenari di non poco conto; il concetto di spazi interni visibili dalla strada, infatti, può dare adito a diverse interpretazioni in quanto non pochi condomini hanno una facciata interna visibile dall’esterno.
Continuando l’analisi della norma, si rileva che gli interventi devono essere finalizzati al “recupero o restauro” della facciata esterna e devono essere realizzati esclusivamente “...sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi”. Tale precisazione qualifica come agevolabili:
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interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
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interventi sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10 per cento dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio;
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interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura, su balconi, ornamenti o fregi.
La ratio della norma, dunque, è incentivare gli interventi edilizi finalizzati al “decoro urbano”, quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.
Ma vediamo in sintesi i diversi interventi agevolabili e non.
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INTERVENTI AGEVOLATI |
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INTERVENTI NON AGEVOLATI |
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Si osserva che ulteriori indicazioni sono pervenute dalle risposte ad interpelli su casi specifici:
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Interpello |
Chiarimenti |
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l’Agenzia delle Entrate ha precisato che:
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l’Agenzia delle Entrate ha precisato che:
Fuori dal beneficio, invece, il terrazzo “a livello” in quanto per sua natura strutturale rappresenta una “parete orizzontale”; questo, infatti, pur costituendo, analogamente al balcone, una "proiezione" all'aperto dell'abitazione cui è contigua, è destinato, al pari di un lastrico solare, a coprire le superfici scoperte dell'edificio sottostante del quale costituisce, strutturalmente, parte integrante. |
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l’Agenzia delle Entrate ribadisce che la detrazione compete se gli edifici sono ubicati, oltre che nelle suddette zone A o B, anche nelle zone ad esse “assimilabili” in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. Tale assimilazione alle zone A o B della zona territoriale nella quale ricade l'edificio oggetto dell'intervento deve risultare, ai fini del "bonus facciate", dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti mentre non può, invece, essere attestata da un ingegnere o architetto iscritto ai rispettivi Ordini professionali. |
Gli interventi di efficienza energetica
La norma considera agevolabili anche gli interventi (non solo pulitura o tinteggiatura esterna):
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influenti dal punto di vista “termico”;
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che interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Detti interventi devono soddisfare i requisiti “minimi” previsti dal D.M. 26.06.2015 (che definisce le modalità di applicazione della metodologia di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici, ivi incluso l'utilizzo delle fonti rinnovabili, nonché le prescrizioni e i requisiti minimi in materia di prestazioni energetiche degli edifici e delle unità immobiliari) e quelli di cui alla Tab.2 dell’Allegato B al D.M. 11 marzo 2008 (relativi i valori di “trasmittanza termica” delle strutture opache verticali componenti l'involucro edilizio). Detti requisiti minimi di efficienza energetica non si applicano agli edifici di cui all’articolo 3, comma 3 del DLgs.n.192/2005.
Modalità di calcolo della superficie del 10%
Come precisato nella circolare 2/E/2020, il calcolo della percentuale (10%) dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, va effettuato tenendo conto del totale della superficie complessiva disperdente; in sostanza, l'intervento deve interessare l'intonaco per “oltre” il 10% della superficie lorda complessiva disperdente (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi) confinante con l'esterno, vani freddi o terreno. Se parti della facciata sono rivestite in piastrelle o “altri materiali" che non rendono possibile realizzare interventi influenti dal punto di vista termico se non mutando completamente l’aspetto dell’edificio, la verifica circa il superamento del limite del 10% va fatta eseguendo il “rapporto” tra:
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la restante superficie della facciata interessata dall’intervento;
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e la superficie totale lorda complessiva della superficie disperdente.
Quindi, se le piastrelle ricoprono tutto l’edificio, i lavori di rifacimento beneficeranno della detrazione del 90% senza ulteriori investimenti per lavori di risparmio energetico.
Controlli e adempimenti dell’ENEA
Per gli interventi di “efficienza energetica” sulle facciate, ai fini delle “verifiche” e dei “controlli”, si applicano le procedure e gli adempimenti previsti in materia di detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici (il cd. “ecobonus”). La stessa norma della Legge 160/2019 prevede l’applicazione al bonus facciate delle disposizioni di cui ai commi “3-bis” e “3-ter” dell'articolo 14 del D.L. 63/2013. Riguardo, gli adempimenti, si rammenta che deve essere inviata all’Enea, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, la “scheda descrittiva” relativa agli interventi realizzati. Le informazioni contenute nell’attestato di prestazione energetica (cd APE), invece, sono comunicate attraverso la sezione “dati da APE” della scheda descrittiva.
Detrazione spettante
A differenza di altre agevolazioni, per la detrazione in esame non sono previsti tetti di spesa o limitazioni d’altro genere (non è consentito neanche cedere il credito né richiedere lo sconto in fattura al fornitore che esegue gli interventi). Questa spetta nella misura del 90% calcolata sull’intera spesa sostenuta ed effettivamente rimasta a carico. Tuttavia, stante il riferimento della norma alle spese “sostenute” nel 2020 (senza altre condizioni volte a circoscrivere l'applicazione del bonus), nella circolare 2/E/2020 (così come nell’interpello 191/2020) è stato chiarito ai fini dell'imputazione delle spese:
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occorre far riferimento al criterio di cassa e, quindi, alla data dell'effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono. Ad esempio, un intervento ammissibile iniziato a luglio 2019, con pagamenti effettuati sia nel 2019 che nel 2020, consentirà la fruizione del “bonus facciate” solo con riferimento alle spese sostenute nel 2020; |
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occorre far riferimento al criterio di competenza e, quindi, alle spese da imputare al periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2020, indipendentemente dalla data avvio degli interventi cui le spese si riferiscono e indipendentemente dalla data dei pagamenti. |
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condominio |
per le spese relative ad interventi sulle parti comuni degli edifici rileva la data del bonifico effettuato dal condominio, indipendentemente dalla data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino. Ad esempio, nel caso di bonifico eseguito dal condominio nel 2019, le rate versate dal condomino nel 2020 non danno diritto al “bonus facciate”; diversamente, nel caso di bonifico effettuato dal condominio nel 2020, le rate versate dal condomino nel 2019, nel 2020 o nel 2021 (prima della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al 2020) danno diritto al “bonus facciate”. |
Per quanto riguarda le modalità di compilazione del bonifico da utilizzare per il pagamento delle spese ai fini del “bonus facciate”, nella risposta all’interpello n. 191/E/2020 è stato ribadito che per i soggetti IRPEF non titolari di reddito d’impresa il bonifico deve essere compilato in maniera tale da non pregiudicare il rispetto dell’obbligo di operare la ritenuta d’acconto (dell’8%), a carico del beneficiario del pagamento (articolo 25 del D.L. 78/2010), riportando tutti i dati necessari a tal fine (il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato).
Pertanto, anche per il “bonus facciate”, possono essere utilizzati i bonifici già predisposti dagli istituti bancari e postali ai fini del cd. “ecobonus” ovvero della detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, indicando. come causale, gli estremi della legge n. 160 del 2019. Nel caso in cui, invece, non sia possibile riportare i predetti riferimenti normativi (perché, ad esempio, non è possibile modificare la causale che indica, invece, i riferimenti normativi della detrazione per interventi di recupero edilizio o del cd. “ecobonus”), e sempreché non risulti pregiudicato in maniera definitiva il rispetto da parte degli istituti bancari/postali dell’obbligo di operare la ritenuta, l’agevolazione può comunque essere riconosciuta.
Spese rimborsate e contributi ricevuti
Il bonus facciate, analogamente ad altre detrazioni, spetta solo sulle spese “effettivamente sostenute e rimaste a carico del contribuente”. Ne consegue che il beneficio non spetta:
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se le spese sono rimborsate e il rimborso non ha concorso al reddito;
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su eventuali “contributi” ricevuti a fronte degli interventi realizzati; questi contributi devono essere “sottratti” dall’ammontare su cui applicare la detrazione del 90%.
Così, ad esempio, se una persona fisica a fronte delle spese agevolabili riceve i contributi in periodi di imposta successivi a quelli in cui ha beneficiato della detrazione, tali contributi devono essere assoggettati a tassazione separata (articolo 17, comma 1, lett. n-bis), del Tuir). Si considerano, invece, rimaste a carico le spese rimborsate per effetto di contributi che hanno concorso a formare il reddito in capo al contribuente.
Ripartizione e adempimenti
Sul piano operativo, la detrazione (pari al 90%) è ripartita in 10 quote annuali costanti di pari importo, nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta 2020 e nei 9 anni successivi e spetta fino a concorrenza dell’imposta lorda. Tuttavia, l’importo che non trova capienza non può essere utilizzato in diminuzione dell’imposta lorda dei periodi successivi o chiesto a rimborso.
Per quanto riguarda gli adempimenti, il richiamo della norma all’applicazione del D.M. n. 41/1998 impone, anche per il bonus facciate, il rispetto delle disposizioni ivi stabilite. Nello specifico, il regolamento prevede che i soggetti che intendono avvalersi della detrazione d'imposta sono tenuti a:
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a) |
indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione. Questo adempimento non è richiesto per gli interventi influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio. |
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b) |
comunicare preventivamente all'azienda sanitaria locale competente, mediante raccomandata A/R. o altre modalità stabilite dalla Regione, la data di inizio dei lavori, la natura dell'intervento da realizzare, i dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori nonché il luogo di realizzazione degli stessi; |
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c) |
conservare ed esibire, previa richiesta degli uffici:
Solo per gli interventi di efficienza energetica, in “aggiunta” è necessario acquisire e conservare:
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I suddetti adempimenti - previsti per le persone fisiche non titolari di reddito d’impresa - devono essere osservati anche dai titolari di reddito d’impresa nel caso intendano avvalersi del “bonus facciate”. Tuttavia, questi ultimi, non sono tenuti ad effettuare il pagamento mediante bonifico in quanto il momento dell'effettivo pagamento della spesa non assume alcuna rilevanza per la determinazione del relativo reddito. L’imputazione degli interventi ammissibili al periodo di imposta 2020 avviene secondo le regole della competenza fiscale, previste dall’articolo 109 del Tuir che contiene un criterio generale, applicabile a tutte le categorie di costo rientranti nel “bonus facciate”, a prescindere dalla circostanza che il soggetto beneficiario applichi tale regola per la determinazione del proprio reddito imponibile.
Interventi su parti comuni di edifici condominiali
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio, gli adempimenti necessari ai fini della fruizione del bonus possono essere effettuati da uno dei condomini a ciò delegato o dall’amministratore del condominio che, nella generalità dei casi, provvede all’indicazione dei dati del fabbricato in dichiarazione e agli altri adempimenti relativi alle altre detrazioni spettanti a fronte di interventi di recupero del patrimonio edilizio o di efficienza energetica sulle parti comuni. In tal caso, l’amministratore rilascia, in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condomino, una certificazione delle somme corrisposte dal condomino, attestando, altresì, di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge. L’amministratore deve, inoltre, conservare la documentazione originale, al fine di esibirla a richiesta degli Uffici.
Cumulabilità
Per gli interventi “diversi” da quelli ammessi al bonus facciate restano applicabili le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia edilizia e di riqualificazione energetica. Si tratta, in particolare, delle detrazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica degli edifici e di recupero del patrimonio edilizio. Tuttavia - precisa la circolare 2/E - gli interventi ammessi al “bonus facciate” possono astrattamente rientrare anche tra quelli di riqualificazione energetica riguardanti l’involucro (articolo 14 del D.L.63/2013) oppure tra quelli di ristrutturazione edilizia (articolo 16 del D.L.63/2013). Data la possibile “sovrapposizione” degli ambiti oggettivi di tali norme agevolative, sarà possibile avvalersi, per le medesime spese, di una sola di dette agevolazioni, rispettando gli adempimenti specificamente previsti. Qualora si attuino interventi sull’involucro riconducibili a diverse fattispecie agevolabili - essendo stati realizzati, ad esempio, nell’ambito dell’isolamento termico dell’involucro dell’intero edificio, sia interventi sulla parte opaca della facciata esterna, ammessi al “bonus facciate”, sia interventi di isolamento della restante parte dell’involucro (facciate confinanti con chiostrine, cavedi, cortili, superfici orizzontali e verticali confinanti con vani freddi e terreno), esclusi dal predetto bonus ma rientranti tra quelli del cd. “ecobonus” - il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni a condizione che siano “distintamente contabilizzate” le spese riferite ai due diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti previsti in relazione a ciascuna detrazione. Il “bonus facciate”, infine, non è cumulabile con la detrazione spettante ai soggetti obbligati alla manutenzione, protezione o restauro dei beni soggetti al regime vincolistico (art. 15, c. 1, lett. g) del Tuir).
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