SU su occupazione abusiva di immobile e mutuo fondiario sopra l’80%

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Ultime due decisioni delle Sezioni Unite civili della Cassazione in tema di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di terzo e di mutuo fondiario che si riveli concesso per un importo eccedente il limite di finanziabilità.

Risarcimento per occupazione abusiva di immobile

Il danno da occupazione sine titulo di immobile costituisce danno in re ipsa? E' la questione alla quale hanno dato risposta le Sezioni Unite civili della Corte di cassazione con la sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022.

Innanzitutto, gli Ermellini hanno chiarito che nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che sia andata perduta.

In tale contesto, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso può essere liquidato dal giudice con valutazione equitativa, anche mediante il parametro del canone locativo di mercato.

Per quel che rileva, invece, l'eventuale danno da mancato guadagno, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento è lo specifico pregiudizio subito, "quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”.

Mutuo fondiario, conseguenze del superamento del limite di finanziabilità

Con altra decisione, n. 33719 depositata il 16 novembre 2022, le Sezioni Unite civili hanno invece risolto un contrasto interpretativo concernente la sorte del mutuo fondiario che si riveli concesso per un importo eccedente il limite di finanziabilità richiamato dall'articolo 38, secondo comma, del TUB e della relativa ipoteca.

Orbene, secondo il massimo Collego di legittimità, nel caso in cui i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto.

L'organo giudicante, ossia, non può neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi.

Questo, anche in presenza di un'eventuale contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario.