Mef: cedolare secca esclusa se il conduttore è un'impresa

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Il MEF chiude alla cedolare secca per gli affitti a imprese e professionisti. 

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) conferma l’esclusione dell’applicazione della cedolare secca ai contratti di locazione in cui il conduttore agisce nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale. Nonostante recenti orientamenti della Corte di Cassazione, l’Agenzia delle Entrate – come emerso dalla risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-03773 discussa in Commissione Finanze alla Camera – non intende modificare la propria posizione in merito alla compatibilità della cedolare secca con locazioni a soggetti diversi dai privati.

Il riferimento alla sentenza della Cassazione

I firmatari dell’interrogazione fanno riferimento, in apertura, alla sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 emessa dalla Corte di Cassazione, che ha sancito la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione ad uso abitativo stipulati tra proprietari persone fisiche e conduttori che svolgono attività imprenditoriale o professionale.

Tuttavia, nonostante l’indirizzo espresso dalla pronuncia della Cassazione, gli interroganti segnalano che molti uffici locali dell’Agenzia delle Entrate continuano a non riconoscere la cedolare secca nei casi in cui l’inquilino sia un’impresa o un libero professionista.

Inoltre, pare che il sistema telematico dell’Agenzia non permetta la registrazione online di contratti di locazione adibiti a foresteria con l’opzione per la cedolare secca, ostacolando così l’attuazione concreta della sentenza e determinando un’evidente discrepanza tra quanto stabilito dalla giurisprudenza e le attuali modalità operative dell’amministrazione fiscale.

Richiesta al MEF

Gli interroganti hanno chiesto al Ministro dell’Economia e delle Finanze di chiarire se e in quali tempi l’Amministrazione intenda adeguarsi all’indirizzo espresso dalla Corte di Cassazione.

Quadro normativo di riferimento

In risposta, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ricorda che il decreto legislativo del 14 marzo 2011, n. 23, ha introdotto la possibilità per i proprietari di immobili abitativi (o per chi ne ha un diritto reale di godimento) di scegliere, in alternativa al regime fiscale ordinario, un’imposta sostitutiva chiamata "cedolare secca" sui redditi da locazione.

Tuttavia, il comma 6 dello stesso articolo stabilisce che questa opzione non è disponibile per i contratti di affitto stipulati nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale.

In pratica, la legge consente alle persone fisiche, che affittano immobili a uso abitativo per finalità abitative e non nell’ambito di un’attività economica, di optare per questo regime fiscale agevolato.

Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Come precisato anche nella circolare n. 26/E del 2011, per capire se si può applicare la cedolare secca, è importante considerare anche chi è l’inquilino e per quale scopo utilizza l’immobile. Se il contratto è firmato da un’impresa o da un professionista, anche se l’immobile viene poi usato da dipendenti o collaboratori per abitare, la cedolare secca non si può applicare.

Fanno eccezione i contratti con enti pubblici o privati non commerciali, a condizione che nel contratto sia specificato che l’immobile sarà destinato ad uso abitativo: in questo caso, si può applicare la cedolare secca.

Successivamente la circolare n. 12/E del 2016, al punto 3.2, ha ribadito l’interpretazione già espressa in precedenza, anche alla luce di nuove modifiche normative introdotte dall’articolo 9, comma 2, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 (convertito nella legge n. 80/2014).

Queste modifiche hanno aggiunto al decreto legislativo n. 23/2011 il comma 6-bis dell’articolo 3, che permette di applicare la cedolare secca anche agli affitti a cooperative edilizie o enti non profit, a condizione che gli immobili siano subaffittati a studenti universitari o messi a disposizione dei comuni, rinunciando all’adeguamento del canone.

La stessa circolare ha chiarito che, in questi casi, ciò che conta è che l’immobile venga effettivamente usato come abitazione. Quindi, se l’alloggio è destinato agli studenti universitari, anche i contratti con cooperative o enti senza scopo di lucro possono accedere alla cedolare secca.

Tuttavia, proprio perché la legge ha definito in modo preciso le situazioni in cui è ammessa questa estensione del regime agevolato, non è possibile ampliarne l'applicazione solo tramite interpretazioni. Di conseguenza, resta valido quanto già indicato: i contratti firmati con imprese o professionisti non possono rientrare nella cedolare secca, nemmeno se l’immobile viene usato dai loro dipendenti o collaboratori per abitazione.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, questa interpretazione è più coerente con lo spirito della norma, che punta a combattere l’evasione fiscale nel mercato delle locazioni abitative.

Attesa di un orientamento giurisprudenziale stabile

Va tenuto presente che la sentenza della Corte di Cassazione n. 12395 del 7 maggio 2024 rappresenta al momento un caso isolato.

Inoltre, sulla questione si è sviluppato un contenzioso che ha portato a decisioni discordanti nei tribunali di primo e secondo grado: alcune sentenze hanno confermato l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, anche dopo la pronuncia della Cassazione.

Alla luce di questo scenario e considerando che quella della Corte è solo una prima decisione, l’Agenzia delle Entrate - pur valutando con attenzione le motivazioni espresse - ritiene più prudente attendere che si formi un orientamento giurisprudenziale stabile, anche per garantire la tenuta delle entrate fiscali.