Il conduttore è un'impresa? Cassazione: sì alla cedolare secca

L'esclusione dal regime della cedolare secca si applica solo ai locatori che esercitano attività d'impresa o professionale, e non ai conduttori, indipendentemente dall'attività professionale svolta.

Lo ha puntualizzato la Corte di Cassazione con sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, nel pronunciarsi sulla corretta applicazione del regime fiscale della cedolare secca sugli affitti abitativi.

Cedolare secca: via libera anche se il conduttore è un'impresa

Superata l'interpretazione restrittiva dell'Agenzia delle Entrate

Con la decisione, la Suprema corte ha segnato un decisivo cambio di passo rispetto all'interpretazione restrittiva promossa dall'Agenzia delle Entrate a partire dal 2011, attraverso la circolare 26/E.

L'Amministrazione finanziaria, in particolare, sosteneva che non fossero inclusi nell'ambito di applicazione del regime favorevole i contratti di locazione stipulati con conduttori che operano nell'ambito di attività d'impresa o professionale.

Diverse le conclusioni cui è giunta la Cassazione, secondo la quale, in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della cedolare secca anche quando il conduttore stipuli il contratto di affitto per un immobile residenziale nell'ambito della propria attività professionale.

Ma veniamo ai dettagli della decisione.

Cedolare secca: la sentenza della Cassazione

Cosa è la cedolare secca?  

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i locatori di immobili ad uso abitativo, introdotto per semplificare la tassazione sugli affitti.

Optando per questo regime, il locatore beneficia di un'aliquota fissa (o ridotta in alcuni casi), sostituendo l'imposta di registro e le imposte di bollo.

I benefici principali includono:

• semplificazione degli obblighi fiscali;
• assenza di aggiornamenti ISTAT sul canone di locazione;
• minore onere fiscale rispetto al regime ordinario.

Dettagli della sentenza di Cassazione n. 12395 

Nel caso esaminato, un contribuente aveva avanzato ricorso contro una decisione della Commissione tributaria regionale della Lombardia.

La CTR, in particolare, aveva ritenuto legittimi gli avvisi di liquidazione e le relative sanzioni emesse dall'Agenzia delle Entrate per omesso versamento dell'imposta di registro per gli anni 2012 e 2013.

Questi avvisi erano stati notificati in relazione a un contratto di locazione abitativo stipulato con una società, per l'alloggio del suo legale rappresentante.

Il nodo centrale della disputa era l'interpretazione dell'art. 3, comma 6, del Decreto legislativo n. 23/2011, che esclude l'applicazione del regime della cedolare secca per le locazioni "effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o arti e professioni".

La Corte tributaria regionale aveva interpretato tale disposizione includendo nel divieto anche i conduttori che esercitano attività d'impresa o professionale, escludendo quindi il ricorrente dal beneficiare di tale regime.

Cedolare secca per affitti abitativi: la decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione si è discostata da tali conclusioni e ha stabilito che l'esclusione dal regime della cedolare secca si applica solo ai locatori che esercitano attività d'impresa o professionale, e non ai conduttori, indipendentemente dall'attività professionale di questi ultimi.

La Suprema corte, con la predetta decisione, ha:

• da un lato, confermato che la cedolare secca può essere applicata anche quando il conduttore è un'impresa, purché l'immobile sia ad uso abitativo;

• dall'altro, invalidato l'interpretazione restrittiva fornita dall'Agenzia delle Entrate che, come detto, limitava il regime solo ai locatori non imprenditori.

Secondo la Corte di cassazione, in altri termini, il regime della "cedolare secca" rimane applicabile anche se il conduttore è un'impresa o un professionista.

La sentenza impugnata, in definitiva, è stata cassata e la causa è stata decisa nel merito con accoglimento dell'originario ricorso.

Cedolare secca: il principio di diritto enunciato dalla Cassazione

Di seguito, il principio di diritto enunciato dalla Cassazione:

In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, sesto comma, D.Lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.

Cedolare secca e locazioni commerciali: impatto della sentenza della Cassazione

Implicazioni della sentenza su locazioni e imposte  

La sentenza n. 12395/2024 ha determinato significative variazioni nell'interpretazione e applicazione dell'imposta di registro per le locazioni.

I riflessi di tale decisione interessano principalmente locatori e conduttori nei seguenti modi:

• per i locatori: conferma dell'applicabilità della cedolare secca anche in presenza di conduttori imprenditori, promuovendo un ambiente fiscale più favorevole;

• per i conduttori: benefici indiretti come l'esenzione da aggiornamenti ISTAT e minori oneri fiscali.

Tabella riassuntiva della sentenza