Locazioni brevi. Cedolare secca senza attività d’impresa

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A precisare i contorni del regime delle locazioni brevi e l’applicabilità della cedolare secca è la risposta n. 373/2019 dell’agenzia delle Entrate.

Si specifica che, non essendo stata emanata la normativa regolamentare sul numero di unità da locare e la durata dei contratti, il faro a cui rivolgersi è rappresentato dall’art. 55 del Tuir e dall’art. 2082 del codice civile.

Il Fisco rammenta che la disciplina delle locazioni brevi è stata introdotta dal DL n. 50/2017, secondo cui è possibile applicare il regime sostitutivo della cedolare secca (21%) ai redditi derivanti da contratti di locazione breve, fino a 30 giorni, delle persone private.

Locazioni brevi. Manca il regolamento indicativo

Il Dl 50/2017 ha stabilito che un regolamento, da adottare entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore dello stesso decreto-legge, avrebbe dovuto definire i criteri in base ai quali l'attività in parola si considera svolta in forma imprenditoriale, anche con riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata degli affitti in un anno solare. Ma tale norma non è mai stata adottata.

Per chiarire la portata del regime fiscale è stata emanata la circolare n. 24/E/2017, che al paragrafo 1) stabilisce: “Devono ritenersi escluse dall’ambito applicativo della norma le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio di attività d’impresa come definita, ai fini reddituali e ai fini IVA, rispettivamente dall’art. 55,comma 2 del TUIR e dall’art. 4 del D.P.R.n. 633 del 1972, secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano nell’articolo 2195 del codice civile, quali, per quanto qui interessa, le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa”.

Locazioni brevi. Cedolare secca se è esclusa attività d’impresa

Nel caso affrontato dalle Entrate, una persona fisica intende affittare per brevi periodi un immobile ad uso abitativo, utilizzando il portale “AirBnB”. Precisa che l’attività verrà svolta al di fuori dell’ambito imprenditoriale.

Viene fatto presente che la Legge Provinciale di Bolzano n. 12 del 1995 prevede che la locazione breve, ai sensi del Dl 50/2017, possa essere svolta solo nel caso in cui non vengano stipulati più di quattro contratti di locazione all’anno per ogni camera o appartamento e purché non venga effettuata un’attività di promozione o non ci si avvalga della stessa.

Secondo la risposta n. 373 del 10 settembre 2019, si ritiene che tale disposizione disciplini una materia diversa, non contenendo norme che assumono rilevanza ai fini fiscali.

Quindi, in assenza di elementi che indichino che il soggetto persona fisica eserciti l’attività di locazione nell’ambito di un’attività d’impresa, alla locazione breve può applicarsi il regime della cedolare secca.