Locazione immobile commerciale, no alla cedolare secca con contratto in corso

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L'Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 364/2019, affronta il tema della cedolare secca, nel caso specifico di un contratto di locazione di immobile commerciale con subentro di nuovo conduttore.

Il proprietario di un immobile commerciale, classificato catastalmente C/1, ha stipulato un contratto di locazione nel 2014 (avente durata 6 + 6 anni) con una società in accomandita semplice.

Successivamente, la società titolare del contratto di locazione, con decorrenza 10 gennaio 2019, ha concesso in affitto l’azienda ad una Srl unipersonale, che così è subentrata nel contratto di locazione già in essere.

L’istante chiede se, a seguito del cambiamento di soggetto giuridico del locatario, sia possibile applicare il regime di tassazione della cedolare secca ai redditi derivanti dalla locazione dell’immobile con decorrenza 10 gennaio 2019. In caso di risposta affermativa chiede, inoltre, quali siano gli adempimenti necessari per aderire al suddetto regime di tassazione agevolato.

Contratto di locazione non scaduto non applica la cedolare secca

Non è possibile applicare la cedolare secca ad un locale commerciale, dato in locazione ad una società, se risulta in corso un contratto non scaduto e già esistente alla data del 15 ottobre 2018.

Ciò, in quanto il contratto di affitto originario, stipulato nel 2014, continua a svolgere i suoi effetti anche in relazione ad un nuovo conduttore, senza necessità della risoluzione del contratto e della stipula di uno nuovo.

Questo, in sintesi, il chiarimento reso dalle Entrate, nella risposta ad interpello n. 364 del 30 agosto 2019.

Cedolare secca estesa agli immobili commerciali dal 2019

L’Agenzia ricorda che il comma 59, dell’articolo 1 della Legge n. 145/2018 (Legge Bilancio 2019) ha esteso la portata applicativa del regime della cedolare secca, prevedendone l’applicazione ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione, sottoscritti nel 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all'uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 e relative pertinenze locate congiuntamente alle unità immobiliari.

Tale regime, però, non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

L’obiettivo della norma è quello di evitare che, al fine di poter fruire del regime della cedolare secca, le parti concordino la risoluzione anticipata del contratto per poi stipularne uno nuovo, decorrente dal 1° gennaio 2019.

Cedolare secca, subentro di nuovo conduttore con contratto già in essere

Nel caso di specie, l’istante aveva sottolineato come “la nuova società srl unipersonale è subentrata nel contratto di locazione già in essere”; pertanto la circostanza non poteva essere assimilabile alla stipula di un nuovo rapporto di locazione.

L’Agenzia, richiamando alcuni documenti di prassi e di giurisprudenza, evidenzia come “l’originario contratto di locazione, stipulato in data 01/04/2014, continua a svolgere i suoi effetti anche in relazione al nuovo conduttore, senza necessità della risoluzione del contratto e della stipula di un nuovo contratto di locazione”.

Ne deriva che, pur in presenza delle altre condizioni, nel caso di specie non è possibile applicare il regime della cedolare secca, in quanto il contratto non risulta stipulato nel 2019. Attualmente, infatti, risulta in corso un contratto non scaduto e già esistente alla data del 15 ottobre 2018, pertanto, l’istante non può beneficiare dell’agevolazione della cedolare secca.