Immobili, cedolare secca sulle locazioni ad uso commerciale se il conduttore è un’impresa

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Con la risoluzione n. 50/E del 17 maggio 2019, l’Agenzia delle Entrate scioglie alcuni dubbi interpretativi circa la corretta applicazione dell’articolo 1, comma 59, della Legge n. 145/2018 (Legge di bilancio 2019), che ha esteso il regime della “cedolare secca” alle unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1.

In particolare, alcuni uffici territoriali avevano manifestato perplessità sulla possibilità di assoggettare al regime della cedolare secca i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili di categoria catastale C/1 in presenza di conduttori che agivano nell'esercizio dell'attività d'impresa.

Cedolare secca, regime opzionale per gli immobili ad uso abitativo

Il regime della cedolare secca è stato istituito dall’articolo 3 del Dlgs n. 23/2011 che, a partire dallo stesso anno, ha previsto un regime opzionale di tassazione dei contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, la cui applicazione sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo, dovute per il contratto di locazione di immobili abitativi locati con finalità abitative da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese o arti e professioni.

Tale norma, però, nulla dispone circa il requisito soggettivo del conduttore, ma individua solo la figura del locatore, prevedendo che il regime della cedolare secca trovi applicazione per le persone fisiche in alternativa rispetto alla tassazione del reddito fondiario, il quale non riguarda gli immobili delle imprese e dei professionisti. Inoltre, il comma 6 dell’articolo 3 conferma indirettamente la necessità che il conduttore non sia un’impresa o professionista.

Cedolare secca, novità da Legge di bilancio 2019

Alcune novità significative circa l’applicazione della cedolare secca sono state introdotte dalla Legge di bilancio 2019, che all’articolo 1, comma 59, estende tale regime, con l’aliquota del 21 per cento, anche ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione, effettuata nel 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e relative pertinenze (locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1).

Per usufruire di tale regime opzionale, l’unità immobiliare C/1, oggetto della locazione, deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati.

Inoltre, l’applicazione della cedolare secca ai locali commerciali è possibile per i contratti stipulati nel 2019, fatta eccezione per il caso in cui alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Cedolare secca, estesa alle locazioni di immobili se il conduttore è un’impresa

L’interpretazione resa dall’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 50/E/2019, è che ora si deve porre rilievo anche all’attività del conduttore e, quindi, derogare alle regole ordinarie previste dal regime introdotto dall'articolo 3 del Dlgs n. 23/2011, che inibiscono l'accesso alla cedolare secca in presenza di conduttori che agiscono nell'esercizio di impresa o di arti e professioni.

Quest’ultima condizione, infatti, non deve essere soddisfatta nel caso di locazione di immobili rientranti nella categoria C/1, tenuto conto che tali contratti hanno ad oggetto proprio immobili da destinare ad attività commerciale.

Anche nelle schede di lettura alla Legge di bilancio 2019, inoltre, viene chiarito che la nuova normativa interessa la locazione di immobili di categoria catastale C/1, quali negozi e botteghe ovvero locali per attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti, restando escluse, ad esempio, le locazioni di immobili ad uso uffici o studi privati.

Pertanto, alla luce delle suddette novità dispositive, l’Agenzia conclude asserendo che possono “accedere al regime della ‘cedolare secca’ anche le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 stipulati con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale”.

Diversamente per il locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, resta fermo che lo stesso debba essere persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni.