Leasing immobiliare. Rettifica detrazione Iva solo dopo l’effettivo acquisto degli immobili

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Con la risposta all’interpello n. 3 del 17 settembre 2018, pubblicato online, l’Agenzia delle entrate chiarisce la questione della rettifica decennale della detrazione Iva assolta sui canoni di leasing immobiliare, specificando che a seguito del mutamento del regime fiscale delle operazioni realizzate con gli immobili, la rettifica della detrazione è possibile solo dopo l’effettivo acquisto dell’immobile stesso.

Nell’ottica della trasparenza fiscale avviata dal 1° settembre scorso, l’Amministrazione finanziaria offre la corretta interpretazione dell’articolo 19-bis2, commi 3 e 8, del Dpr n. 633/1972, che impone di non rettificare la detrazione dell’Iva assolta sui canoni di leasing, accogliendo la soluzione interpretativa prospettata dal contribuente.

Interpello n. 3/2018

La Srl istante, che ha per oggetto sociale, tra l’altro, l’acquisto anche mediante contratti di locazione finanziaria di aree fabbricabili e terreni in genere, di fabbricati destinati a civile abitazione, di fabbricati commerciali, industriali e a destinazione specifica, oltre che di fabbricati ad uso ricreativo e sportivo anche per la successiva locazione a terzi, nell’esercizio della sua attività d’impresa, ha stipulato (nel 2006 e nel 2007) con società diverse, più contratti di locazione finanziaria aventi per oggetto varie unità immobiliari e altri contratti per lavori di ristrutturazione e/o riqualificazione delle stesse unità. Contratti per i quali le eventuali opzioni di acquisto potranno essere esercitate nel 2022 e nel 2031.

I canoni relativi ai suddetti contratti di locazione finanziaria sono stati assoggettati ad IVA in misura ordinaria e la Società ha regolarmente detratto per intero l’imposta.

L’istante ha, poi, concesso gli immobili oggetto di leasing, in locazione ad un’altra società, sulla base di due distinti contratti, prevedendo espressamente l’imponibilità dei relativi canoni.

A questo punto, l’interpellante vorrebbe mutare il regime fiscale relativo alle operazioni attive di locazione immobiliare, avvalendosi della regola generale di esenzione, di cui all’articolo 10, comma 1, numero 8, del Dpr n. 633/1972 e, per tale ragione, chiede se deve procedere o meno alla rettifica della detrazione dell’Iva assolta su ciascun canone di locazione finanziaria e regolarmente detratta, considerando il mutato regime fiscale delle operazioni realizzate a valle (da imponibili a esenti).

No alla rettifica della detrazione Iva sui canoni di leasing

Alla luce di quanto già sostenuto dal Fisco nella risoluzione n. 178 del 9 luglio 2009 e nella circolare n. 26 del 1° giugno 2016, la Srl ritiene che in ipotesi di mutato regime fiscale delle operazioni realizzate a valle (da imponibili a esenti), una corretta interpretazione dell’articolo 19-bis2, commi 3 e 8, del d.P.R. n.633 del 1972, imporrebbe di non rettificare la detrazione dell’IVA assolta sui canoni di leasing.

L’Agenzia delle Entrate, nella sua risposta all’interpello n. 3, abbraccia la tesi dell’istante e specifica che dalla lettura del combinato disposto dei commi 3 ed 8 dell’articolo 19-bis2 del Dpr n. 633 del 1972, emerge che il periodo decennale di sorveglianza per operare la rettifica della detrazione dell’IVA, per i fabbricati e per le porzioni di fabbricati, decorre dall’acquisto o dalla ultimazione degli stessi.

Già nei citati documenti di prassi, l’Amministrazione finanziaria si era espressa in tal senso, tanto che proprio la circolare n. 26/E/2016, ai fini dell’individuazione del dies a quo per il computo del periodo di sorveglianza decennale per la rettifica della detrazione dell’IVA, fa espresso riferimento, “di regola”, alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società utilizzatrice.

A questo punto, l’Agenzia specifica ulteriormente che occorrerà valutare se, in presenza di particolari circostanze, i beni immobili possano considerarsi sostanzialmente acquistati prima della data di esercizio del diritto di acquisto in sede di riscatto finale.

Pertanto, in caso di immobili acquisiti mediante contratto di leasing, il periodo decennale di “tutela fiscale” è da valutare in sede di riscatto finale.