Le scelte a tutela del patrimonio

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Il nostro ordinamento giuridico riconosce la proprietà privata come diritto inviolabile, nei limiti prescritti dall’art. 42 Cost., il quale dispone: "La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati. La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti".

Dunque, il titolare ha il diritto di godere e disporre del proprio bene in modo pieno ed esclusivo. Da ciò consegue che ogni attività svolta dal terzo al fine di ledere e/o turbare l’uso ed il godimento suddetto, legittima il proprietario ad agire per ottenere la cessazione della turbativa, oltre al risarcimento del danno che ne deriva.

Nello svolgimento di attività economiche, sia esse industriali, commerciali che professionali, capita spesso che scelte non opportunamente ponderate, ossia prive di una visione di lungo periodo, possano creare qualche ostacolo al pieno godimento del principio dettato dalla Costituzione.

Per prevenire eventuali problemi, è consigliabile analizzare con cura le scelte da compiere quando si acquistano immobili destinati, in tutto o in parte, all’attività professionale.

I falsi elementi determinanti la scelta

Considerato che il tema oggetto di discussione è basato sull’impiego di beni immobili per il regolare svolgimento dell’attività, il professionista desidera conoscere innanzitutto la soluzione migliore da adottare per ottenere il massimo risparmio d’imposta.

Purtroppo, in più circostanze, il massimo risparmio d’imposta va in rotta di collisione sia con la tutela della proprietà che con il risparmio di lungo periodo. Difatti, non è inusuale registrare un apparente risparmio in medio tempore, per poi vederlo vanificato nel lungo periodo o a seguito di modifiche nello svolgimento dell’attività che incidono sulla determinazione dell’imponibile fiscale.

La tutela della proprietà

Come appena detto, la tutela della proprietà è garantita dalla Costituzione; ciò sta a significare che nel rispetto delle norme previste essa risulta inviolabile. Questa inviolabilità, di natura strettamente relativa, viene meno al verificarsi di eventi negativi che permettono al terzo di aggredire la proprietà.

L’aggressione della proprietà non è cosa gradevole da vivere, sia da un punto di vista economico che morale.

Pertanto, è utile valutare con attenzione una serie di elementi per poi decidere, con cognizione di causa, quale possa essere la soluzione più idonea da adottare per evitare sorprese non gradite. Tali valutazioni, di natura strettamente privata, dovranno avere il pregio di tenere in considerazione non solo gli eventi nel medio periodo ma stimare anche quelli di lungo periodo. Ciò comporta che si dovrà considerare la propria situazione patrimoniale sia attuale che in un orizzonte temporale lungo.

I benefici della valutazione

Tale valutazione dovrà tutelare l’esistente, pianificare gli investimenti successivi ed evitare problemi successori o di ricambio generazionale.

Alcune considerazioni

Le trasformazioni tecnologiche, la competitività e le performances, elementi di confronto sia domestici che globali, hanno inciso in maniera determinante sulla modalità di gestione delle attività economiche al punto da strutturare, senza modificare il contenuto dell’offerta, alcune attività tipiche di lavoro autonomo in attività d’impresa.

Nello svolgimento di un’attività di tipo imprenditoriale uno dei fattori oggetto di attenta valutazione da parte dell’imprenditore è il c.d. rischio d’impresa. In economia aziendale, il rischio complessivo dell'impresa è l'insieme delle responsabilità dell'impresa sulle scelte dell'impresa stessa. Esso è direttamente a carico dell'imprenditore che esercita l'attività economica.  Discutendo di rischi, ne conseguono responsabilità, che potranno sfociare in potenziali danni patrimoniali che oltre a colpire l’azienda, potranno, in caso di incapienza, colpire anche i beni personali dell’imprenditore. Sicché, potrebbe essere un comportamento corretto quello di ricercare una soluzione a tutela del patrimonio personale.

Alcune soluzioni

Prima di tutto, è importante chiarire che le soluzioni illustrate di seguito sono semplificate e possono essere applicate a molti casi pratici. Le situazioni più complesse, invece, richiedono analisi più approfondite e non saranno trattate in questo contributo.

Inoltre, è utile evidenziare fin da subito la differenza fondamentale tra due concetti giuridici che spesso vengono confusi:

• la comproprietà (o cointestazione),
• la comunione dei beni.

Comproprietà

Un immobile si definisce in comproprietà, quando due o più soggetti esercitano il diritto di proprietà sullo stesso bene.

Detto diversamente, la comproprietà non è altro che un istituto giuridico che implica una comunione di beni, il cui diritto reale, suddiviso in quote percentuali, può essere esercitato da più proprietari.

La comproprietà di un immobile si può generare per diverse situazioni.

Nel caso di eredità, il donante lascia agli eredi un immobile. Gli eredi riceveranno una quota di comproprietà dell’immobile pari alla percentuale stabilita per legge. Nel caso di una famiglia con due figli in cui il padre venga a mancare, la moglie acquisirà una quota ideale pari al 50% della proprietà del bene, mentre ai due figli spetterà ciascuno il 25%.

Un secondo caso che si può presentare è una multiproprietà derivante da un accordo fra le parti. L’accordo può avvenire quando si decida di acquistare insieme una stessa unità immobiliare. Ad esempio una coppia di sposi decide di acquisire un immobile, ma avendo il regime della separazione dei beni, decidono ognuno di acquisire una quota del 50%.

La comproprietà può quindi essere di 2 tipologie:

• la comunione ereditaria;
• la comunione ordinaria.

Generalmente, il termine della comproprietà di un bene immobiliare avviene attraverso una vendita concordata da tutti i comproprietari. Per vendere l'intero immobile, infatti, è richiesto il consenso unanime: i comproprietari devono firmare il contratto di vendita congiuntamente presso un notaio, non essendo sufficiente una decisione presa dalla maggioranza.

Pignoramento della quota in comproprietà immobiliare

Il pignoramento di una quota di proprietà immobiliare coinvolge non solo il debitore, proprietario della quota sottoposta a pignoramento, ma incide anche sugli altri comproprietari, spesso estranei al debito. Il creditore, in questi casi, può avviare un'azione esecutiva per richiedere che la quota venga messa all'asta, seguendo le procedure stabilite dagli articoli 599, 600 e 601 del codice di procedura civile, con notifica a tutti i proprietari coinvolti.

Nel corso di un procedimento esecutivo su una quota indivisa, si possono delineare principalmente tre possibili sviluppi che si illustrano.

1. Separazione della Quota Pignorata.
2. Divisione. Se la separazione fisica della quota risulta impraticabile o non viene sollecitata, il giudice, previa consultazione dei comproprietari, può decidere di avviare un processo di divisione, mettendo in pausa l'azione esecutiva, oppure può ordinare la vendita della quota indivisa.
3. Vendita della Quota Indivisa all'asta.

Comunione legale

La comunione legale è il regime patrimoniale della famiglia, in forza del quale i beni acquistati durante il matrimonio sono comuni a entrambi i coniugi, anche se è intervenuto solo uno all’atto di acquisto. Per disporre dei beni comuni occorre sempre il consenso di entrambi.

La comunione legale si instaura al momento delle nozze, è automatica e si raccolgono all’interno tutti i beni acquistati dal momento del matrimonio fino al momento della morte di uno dei coniugi o alla separazione. La coppia dovrà optare espressamente per il regime della separazione dei beni.

Esempio

Tizio è comproprietario con il coniuge di un immobile in cui andranno a svolgere un’attività economica; il suo svolgimento richiede importanti interventi di adeguamento.

 Soluzione 1

• Tizio e la moglie conferiscono il bene in una società semplice;
• Tizio e la moglie costituiscono una Srl o STP denominata Alfa per lo svolgimento dell’attività economica stabilita;
• la società semplice stipula un contratto di fitto con la società Alfa;
• la società Alfa provvederà al sostenimento delle spese per l’adeguamento dell’immobile.

Il conferimento in società di beni immobili viene tassato con le stesse aliquote previste per la compravendita, pur trattandosi di un’operazione ben diversa, effettuata per tutt'altra finalità. Tutti i conferimenti in società, effettuati nell'esercizio di un'attività di impresa, sono invece soggetti a IVA.

La società Alfa potrà, ai fini fiscali, dedurre le spese di adeguamento dell’immobile in cinque esercizi trattandosi di opere e migliorie su beni di terzi. Porterà in deduzione, inoltre, il canone di affitto corrisposto alla società semplice.

La società semplice, pur con i suoi limiti resta una ottima soluzione come immobiliare di mero godimento. Questo tipo di società comporta:

• snellezza negli adempimenti burocratici;
• flessibilità massima nella gestione;
• possibilità di sfruttare importanti vantaggi fiscali.

Di fatto, si tratta di una vera e propria società cassaforte in grado di tutelare e gestire al meglio gli immobili (di impresa o di famiglia). Una società semplice è un’impresa che non svolge attività commerciale; la sua unica attività è la detenzione di beni immobili.

Soluzione 2

• Tizio e la moglie conferiscono il bene in una SRL denominata Beta;
• Tizio e la moglie costituiscono una Srl o STP denominata Alfa per lo svolgimento dell’attività economica stabilita;
• la società Beta stipula un contratto di fitto con la società Alfa;
• la società Alfa provvederà al sostenimento delle spese per l’adeguamento dell’immobile.

Soluzione 3

• Tizio, la moglie ed altri soci costituiscono una SRL denominata Beta;
• la società Beta acquista l’immobile da Tizio e la moglie.
• Tizio e la moglie costituiscono una Srl o STP denominata Alfa per lo svolgimento dell’attività economica stabilita;
• la società Beta stipula un contratto di fitto con la società Alfa;
• la società Alfa provvederà al sostenimento delle spese per l’adeguamento dell’immobile. Come variante è possibile che gli oneri di adeguamento possano essere a carico di Beta, con notevole incremento del canone di affitto

Si sottolinea che tutte le soluzioni rappresentate, possono essere adottate anche per risolvere un problema successorio.