La scissione conquista appeal

Tra gli effetti della manovra d’estate si devono tenere in considerazione anche quelli relativi ai trasferimenti immobiliari per i fabbricati strumentali. Le nuove imposte sui trasferimenti immobiliari, l’inasprimento del regime delle società di comodo e le limitazioni all’ammortamento dei terreni, introdotte dal Dl 223/06, richiedono di approfondire l’opportunità e le modalità dello scorporo di immobili da società operative a società di gestione immobiliare. Lo spin-off  può attuarsi o mediante cessione dell’immobile o mediante scissione parziale della società operativa a favore di una beneficiaria immobiliare. Il Dl 223/06 ha penalizzato la prima operazione, lasciando immutato il regime fiscale della scissione, che a questo punto diventa molto vantaggiosa rispetto alla vendita, sia per le imposte sui trasferimenti che per quelle sui redditi. A livello pratico, infatti, se l’immobile strumentale viene scorporato con un atto di compravendita, dal 12 agosto, è dovuta la nuova imposta ipo-catastale del 4%; la cessione è poi esente ai fini Iva, salvo opzione del venditore per l’applicazione dell’imposta. Problemi riguardano invece i possibili oneri per le imposte dirette sulle plusvalenze realizzate dalla società cedente nel caso in cui venga fissato un corrispettivo inferiore al valore di mercato. Nel caso di trasferimento immobiliare mediante scissione, l’operazione viene considerata del tutto esclusa da Iva e neutrale ai fini delle imposte sul reddito. La mancanza di plusvalenze evita, inoltre, di incrementare il valore su cui la società immobiliare dovrà applicare i coefficienti delle società di comodo.