La rettifica dell’Iva alla prova dei conti

La rettifica della detraibilità Iva assolta per l’acquisto degli immobili è stata di sicuro la novità più eclatante del Dl 223/2006. Per ridurre gli effetti negativi della disposizione, che incide pesantemente sul settore immobiliare, la legge di conversione del citato decreto legge (la 248 del 2006) ha stabilito che in fase di prima applicazione della nuova normativa, gli obblighi di rettifica previsti dall’articolo 19-bis2, fossero comunque parzialmente limitati.

Le regole generali introdotte dalla manovra d’estate si possono così riepilogare.

. Le operazioni di cessione e/o locazione di fabbricati passano da imponibili ad esenti nel caso in cui le operazioni caratterizzano l’attività dell’operatore o sono occasionali o accessorie all’attività dell’operatore. Nel primo caso l’Iva è indetraibile in base al pro-rata; nel secondo l’Iva afferente al fabbricato è indetraibile.

. Le operazioni di cessione e/o locazione che sono imponibili applicano il regime Iva detraibile.     

Per i beni a destinazione abitativa e quelli strumentali per natura, per i quali il Dl determinato il passaggio delle operazioni di cessione e/o locazione da imponibili a esenti, è la stessa disposizione del provvedimento d’urgenza a indicare i casi in cui non si devono operare le rettifiche previste dall’articolo 19-bis2 della legge Iva. Nello specifico, se si tratta di unità immobiliari a destinazione abitativa possedute dalle imprese che le hanno costruite o ristrutturate alla data del 4 luglio 2006 e se sono trascorsi 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, non operano le rettifiche previste dall’articolo 19-bis2 del Dpr 633/72. Diversamente, per gli immobili strumentali per natura le rettifiche disciplinate dal suddetto articolo devono sempre operare. La non applicazione della norma, dunque, è vincolata al periodo di possesso e all’esercizio o meno dell’opzione.