Imposta di registro 2025, tutte le novità su autoliquidazione, cessioni e atti giudiziari

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Nell’ambito della riforma fiscale prevista dalla Legge delega n. 111/2023, è stato pubblicato il Decreto Legislativo n. 139/2024, che introduce significative modifiche alla disciplina delle imposte indirette, tra cui imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale, imposta di successione e donazione e imposta di bollo.

Il decreto, pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 2 ottobre 2024, è entrato in vigore a partire dal 1° gennaio 2025 e ha l’obiettivo di semplificare il sistema impositivo, garantendo maggiore certezza normativa e razionalizzando i criteri di tassazione. Le nuove norme, infatti, si applicano agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate o presentate per la registrazione a partire da tale data. Inoltre, sono applicabili alle successioni aperte e agli atti a titolo gratuito effettuati dal 1° gennaio 2025 in avanti.

Novità in materia di imposta di registro

Uno degli ambiti di intervento più rilevanti del Dlgs n. 139/2024 riguarda l’imposta di registro, disciplinata dal Dpr n. 131/1986 (Tur). Le modifiche mirano a uniformare e razionalizzare la tassazione degli atti soggetti a registrazione, con particolare attenzione all’estensione dell’autoliquidazione e alla ridefinizione delle categorie d’imposta.

Le principali novità in materia di imposta di registro riguardano:

1. estensione dell’autoliquidazione a tutti gli atti, con controlli ex post da parte dell’Ufficio;
2. nuova classificazione dell’imposta principale, per riflettere il nuovo sistema di autoliquidazione;
3. modifiche alla tassazione di cessioni di azienda, diritti edificatori, usufrutto e contratti preliminari;
4. modifiche ai termini di registrazione, alla responsabilità d’imposta per gli atti giudiziari e alle procedure telematiche.

Nei paragrafi successivi verranno approfondite, nel dettaglio, le singole innovazioni introdotte dalla riforma.

Autoliquidazione dell’imposta di registro (art. 41 Tur)

Una delle principali innovazioni introdotte dal Dlgs n. 139/2024 riguarda l’autoliquidazione dell’imposta di registro, che diventa la modalità ordinaria di pagamento per la maggior parte degli atti soggetti a registrazione. In precedenza, l’autoliquidazione era prevista solo per i contratti di locazione e per gli atti registrati telematicamente. Con la modifica dell’articolo 41 del DPR n. 131/1986 (Tur), tale meccanismo viene esteso a tutti gli atti, con l’eccezione di quelli giudiziari e di quelli per i quali opera la registrazione a debito (articolo 59 Tur).

A garanzia del corretto adempimento dell’imposta, è stato introdotto il comma 2-bis all’articolo 41, che disciplina il controllo delle autoliquidazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. In particolare, se dall’attività di verifica emergesse un’imposta dovuta superiore a quella versata dal contribuente, l’Ufficio notificherà un avviso di liquidazione, attraverso il quale richiederà il pagamento della differenza d’imposta, degli interessi di mora e della relativa sanzione amministrativa, come previsto dall’articolo 13 del Dlgs n. 471/1997. Tuttavia, per favorire la compliance fiscale, la norma prevede che, se il pagamento viene effettuato entro 60 giorni dalla notifica, la sanzione venga ridotta a un terzo.

Un’ulteriore novità riguarda l’estensione dell’autoliquidazione anche alle somme dovute nei casi di avveramento della condizione sospensiva, come previsto dall’articolo 19 del Tur. In questi casi, l’imposta dovrà essere calcolata e versata direttamente dal contribuente nel momento in cui si verifica la condizione che rende l’atto efficace.

L’introduzione di questo sistema generalizzato di autoliquidazione rappresenta un passo significativo verso la semplificazione e digitalizzazione della fiscalità immobiliare e contrattuale, riducendo i tempi di gestione degli adempimenti e garantendo un maggiore controllo ex post da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Nuova classificazione dell’imposta di registro (Art. 42 Tur)

Con la riforma introdotta dal Dlgs n. 139/2024, l’articolo 42 del Tur è stato modificato per ridefinire la classificazione dell’imposta di registro, con l’obiettivo di allinearla al nuovo regime di autoliquidazione. In particolare, viene chiarita la distinzione tra le diverse tipologie di imposta applicabili agli atti soggetti a registrazione, mantenendo la suddivisione in imposta principale, suppletiva e complementare.

La principale novità riguarda la ridefinizione del concetto di imposta principale, che ora comprende:

• l’imposta dovuta al momento della registrazione, che il contribuente è tenuto a versare in autoliquidazione;
• l’imposta richiesta dall’Ufficio per correggere errori o omissioni commessi dal contribuente nella fase di autoliquidazione.

NOTA BENE: Un ulteriore aspetto rilevante della riforma riguarda le denunce di avveramento della condizione sospensiva previste dall’articolo 19 del Tur. In passato, l’imposta dovuta in questi casi non rientrava nella definizione di imposta principale, mentre con la modifica normativa viene espressamente qualificata come tale. Tuttavia, viene confermato l’esonero da responsabilità per i pubblici ufficiali (articolo 57, comma 2 Tur), evitando che essi possano essere ritenuti responsabili per eventuali errori o omissioni nella determinazione dell’imposta da parte del contribuente.

Non subiscono modifiche le altre due categorie di imposta:

• l’imposta suppletiva, applicata per rettificare errori materiali nella liquidazione originaria;
• l’imposta complementare, dovuta quando, a seguito di accertamenti, venga riscontrato un maggior valore dell’atto registrato, determinando una maggiore imposta dovuta.

La nuova classificazione mira a rendere il sistema di imposizione più coerente e trasparente, rafforzando il principio di autoliquidazione e migliorando la chiarezza nella determinazione delle imposte dovute.

Cessione di azienda: nuove regole per la determinazione dell’imposta (art. 23 e art. 51 Tur)

Il Dlgs n. 139/2024 introduce importanti novità nella disciplina della cessione di azienda, modificando l’articolo 23 del Tur per chiarire il criterio di tassazione dei beni aziendali e prevedendo nuove disposizioni per il controllo della ripartizione del corrispettivo (articolo 51 Tur). L’obiettivo della riforma è garantire maggiore razionalità e semplificazione nell’applicazione dell’imposta di registro, assicurando che la tassazione dei beni aziendali sia allineata alle specifiche aliquote previste per ciascuna categoria di beni.

Tassazione dei beni aziendali

Il quarto comma dell’articolo 23 Tur conferma che, nella cessione di azienda o di un ramo di essa, i singoli beni aziendali sono soggetti alle aliquote di imposta previste per la loro specifica categoria, a condizione che nel contratto sia espressamente indicato un corrispettivo distinto per ciascun bene. Se, invece, il corrispettivo viene indicato in maniera unitaria, l’Ufficio può effettuare un controllo sulla ripartizione per verificare la congruità dell’imputazione dei valori ai singoli beni, come previsto dal nuovo comma 4 dell’articolo 51 Tur.

Tassazione dei crediti aziendali

Una novità rilevante riguarda la tassazione dei crediti aziendali trasferiti nell’ambito della cessione d’azienda. Il nuovo comma 4 dell’articolo 23 Tur stabilisce che i crediti aziendali sono soggetti alla stessa aliquota dello 0,5% applicata alle cessioni ordinarie di crediti (articolo 6 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur).

Determinazione della base imponibile

Un’altra modifica riguarda la determinazione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro. Il nuovo testo dell’articolo 51 Tur introduce un importante chiarimento: rilevano solo le passività effettivamente inerenti all’azienda. Questa precisazione impedisce che nel calcolo della base imponibile vengano considerate passività estranee all’attività aziendale, garantendo una maggiore coerenza nella determinazione dell’imposta dovuta.

Principio di alternatività IVA/Registro

Resta confermato il principio di alternatività IVA/Registro, in base al quale la cessione d’azienda, essendo esclusa dal campo di applicazione dell’IVA ai sensi dell’articolo 2, comma 3, lettera b) del DPR n. 633/1972, è soggetta all’imposta di registro in misura proporzionale (articolo 40 Tur).

L’intervento normativo del Dlgs n. 139/2024 fornisce dunque maggiore certezza e coerenza nella tassazione delle cessioni d’azienda, evitando interpretazioni discordanti e garantendo un’applicazione uniforme delle aliquote d’imposta in base alla composizione del patrimonio aziendale trasferito.

Novità in materia di divisioni ereditarie e imposta di registro

Il Dlgs n. 139/2024 recepisce l’orientamento della Corte di Cassazione (sentenza n. 2588/2023), stabilendo che, per determinare la massa comune nelle divisioni ereditarie, si deve considerare anche il valore dei beni donati in vita dal defunto ai coeredi soggetti a collazione (artt. 737 e segg. c.c.). Tuttavia, tali beni non saranno soggetti all’imposta di registro in sede di divisione.

Questa modifica garantisce maggiore coerenza tra disciplina civilistica e fiscale, evitando che la collazione incida sul carico tributario delle divisioni ereditarie e riducendo possibili contenziosi.

Rendite vitalizie e usufrutto (art. 46 Tur): nuovo criterio per il calcolo

Il Dlgs n. 139/2024 modifica l’articolo 46 del Tur per garantire maggiore stabilità nel calcolo della base imponibile delle rendite vitalizie e dell’usufrutto. La riforma introduce un limite minimo del 2,5% per il saggio legale d’interesse, evitando così distorsioni derivanti da oscillazioni dei tassi. Questo intervento mira a rendere più prevedibile il calcolo dell’imposta e a garantire maggiore certezza ai contribuenti.

Cessione di diritti edificatori (art. 9 Tariffa Tur): chiarimento sull'aliquota applicabile

Il Dlgs n. 139/2024 ha modificato l’articolo 9 della Tariffa, parte prima, del Tur, chiarendo che l’aliquota del 3% prevista per le prestazioni a contenuto patrimoniale si applica anche alla cessione di diritti edificatori, come la cessione di cubatura. Questo intervento recepisce l’orientamento della Corte di Cassazione (sentenza n. 16080/2021), uniformando il trattamento fiscale di tali operazioni.

Inoltre, per garantire coerenza normativa, è stato modificato anche l’articolo 4 del Dlgs n. 347/1990, stabilendo che la trascrizione degli atti di cessione di diritti edificatori sia soggetta all’imposta ipotecaria in misura fissa. Queste modifiche mirano a semplificare e uniformare la tassazione di tali operazioni, fornendo maggiore certezza agli operatori del settore.

Contratti preliminari: uniformazione della tassazione (art. 10 Tariffa Tur)

Il Dlgs n. 139/2024 introduce due importanti novità in materia di contratti preliminari, disciplinati dall’articolo 10 della Tariffa, parte prima, del Tur.

1. Viene stabilito che sia le caparre sia gli acconti non soggetti a IVA siano tassati con un’aliquota unica dello 0,5%, semplificando così il regime fiscale applicabile a queste somme.
2. La norma prevede che l’imposta versata su caparre e acconti non possa superare quella dovuta sul contratto definitivo, evitando così il rischio di un’eccessiva imposizione fiscale nel caso in cui l’importo già versato in sede di preliminare risulti più elevato rispetto a quello dell’atto definitivo.

Atti giudiziari e responsabilità nel pagamento dell’imposta

Il Dlgs n. 139/2024 introduce importanti novità in materia di registrazione degli atti giudiziari e responsabilità per il pagamento dell’imposta di registro.

In particolare, è stato eliminato il riferimento ai soggetti che chiedono un decreto ingiuntivo tra coloro obbligati al versamento dell’imposta di registro. Questo significa che chi richiede un decreto ingiuntivo non sarà più tenuto al pagamento dell’imposta, alleggerendo così il carico fiscale su chi avvia il procedimento.

Inoltre, la riforma prevede una nuova disciplina per la registrazione dei provvedimenti giudiziari che dispongono il pagamento di somme o la consegna di beni. Tali atti vengono registrati indipendentemente dal pagamento immediato dell’imposta, con l’Agenzia delle Entrate che procederà successivamente al recupero dell’imposta dal debitore principale.

Se il recupero presso il debitore risulta infruttuoso, l’avviso di liquidazione verrà notificato alle altre parti del giudizio o al creditore. Questa modifica garantisce una maggiore efficienza nella riscossione dell’imposta, evitando che il pagamento ricada automaticamente su chi ha avviato il procedimento giudiziario.

Di seguito una Tabella riassuntiva delle altre principali novità introdotte dal Dlgs n. 139/2024 in materia di imposta di registro.

Articolo	Modifica
Art. 11 Tur	Eliminata la richiesta di registrazione in doppio esemplare. Prevista la registrazione telematica.
Art. 13 Tur	Per i decreti di trasferimento e gli atti dei cancellieri, il termine di 60 giorni decorre dalla pubblicazione dell’atto.
Art. 17 Tur	Le denunce di contratti di affitto di fondi rustici devono avvenire telematicamente.
Art. 76 Tur	Il termine per la notifica dell’avviso di liquidazione decorre dalla registrazione o dal pagamento dell’imposta principale.
Contratti marittimi	Eliminato l’obbligo di registrazione per i contratti di arruolamento del personale marittimo.