Immobili più “pesanti” senza oneri

I soggetti che al 31 dicembre 2008 si trovano in regime di contabilità semplificata possono accedere alla rivalutazione dei beni immobili detenuti in regime di impresa. Questo è quanto è stato disposto dal decreto anti crisi (Dl 185/08) che, in assoluta novità rispetto al passato, ha previsto che la rivalutazione degli immobili potrà essere eseguita anche solo in sede civilistica e cioè senza ottenere alcun riconoscimento fiscale, ossia senza versare alcuna imposta sostitutiva. Il concetto è stato ribadito anche lo scorso mercoledì, in occasione di Telefisco 2009, dove sono intervenuti sia il direttore centrale dell’agenzia delle Entrate Vincenzo Busa, sia il presidente dell’Ordine dei Commercialisti Claudio Siciliotti. Entrambi hanno sottolineato come la possibilità di eseguire la rivalutazione degli immobili in sede esclusivamente civilistica – ossia senza costi fiscali costituiti dal pagamento delle imposte sostitutive – sia da considerare una misura di aiuto a sostegno delle imprese, che nel redigere i bilanci del 2008 si potrebbero venire a trovare di fronte a delle situazioni non “brillanti”. I vantaggi nell’eseguire la rivalutazione degli immobili solo in sede civilistica possono così essere riassunti: in primo luogo, l’incremento del patrimonio netto potrebbe permettere un più facile ricorso al credito, soprattutto alla luce di quanto previsto dalle regole di Basilea 2, che impongono agli Istituti di credito una valutazione dell’affidabilità delle imprese sulla base del bilancio e dei ratios da esso ricavati; in secondo luogo, le imprese che chiudono l’esercizio 2008 con una perdita si potrebbero trovare di fronte alla regola di confrontarsi con le norme civilistiche che impongono la ricapitalizzazione, mentre optando per la rivalutazione degli immobili, l’incremento del patrimonio potrebbe evitare tutto ciò. Da quanto affermato, discendono alcune considerazioni correlate: il dubbio da sciogliere è legato alla gestione del saldo attivo. Occorre, infatti, capire se il saldo attivo (frutto della rivalutazione) è o meno una riserva in sospensione d’imposta oppure se possa essere considerato come riserva libera.

La possibilità di avvalersi della rivalutazione degli immobili, disposta dal Dl 185/08 a favore dei soggetti non Ias, dipende da una serie di variabili e tra queste si pone anche un aspetto alquanto problematico come quello che riguarda il riconoscimento ai fini Irap dei maggiori valori attribuiti agli immobili ammortizzabili. In particolare, la questione è se per la deducibilità ai fini Irap dei maggiori ammortamenti sia necessario pagare la sostitutiva del 7% che consente il riconoscimento fiscale dei maggiori valori a decorrere dal quinto esercizio successivo a quello di rivalutazione, oppure se il riconoscimento dei maggiori ammortamenti sia automatico in virtù del nuovo principio di “derivazione diretta” dalle risultanze di conto economico.